o primeiro epicentro dos EUA do contágio COVID-19 foi a nossa maior, mais densa e mais global Cidade, Nova York. Enquanto os nova-iorquinos agarravam tardiamente a ameaça, milhares deixaram temporariamente a cidade para ficar em segundas casas ou com membros da família em outro lugar. Desde então, tem havido uma crença persistente de que 2020 viu um êxodo urbano generalizado. Essa crença, no entanto, é baseada em dados diabolicamente pequenos. Os dados que temos sugerem que os compradores acreditam que as perspectivas de longo prazo para as cidades americanas permanecem fortes, independentemente do que está ocorrendo no momento.

sempre foi difícil encontrar bons dados sobre as tendências de migração de curto prazo. Em 2020, pesquisadores de migração se tornaram detetives, usando captadores de lixo, pings de localização de telefones celulares e formulários de mudança de endereço USPS para tentar reunir uma história completa. Mas grande parte da informação não distingue facilmente os motores dos viajantes, e geralmente está disponível apenas com vários meses de atraso. Pior ainda, a pandemia piorou drasticamente algumas fontes de dados padrão porque as entrevistas presenciais foram reduzidas.um fato que claramente emerge dos dados é que Manhattan e São Francisco experimentaram graves Saídas populacionais. É fácil encontrar razões: a aglomeração, os preços, a prevalência de residentes que possuem casas de campo, o fechamento de amenidades culturais marquise. Mas se olharmos para o próximo nível de cidades caras, densas e de elite—Boston, Washington, Seattle, até mesmo os bairros externos de Nova York—não está claro se houve alguma saída significativa da população.

é mais fácil encontrar dados sobre as vendas de casas, o que pode nos dizer onde a demanda por moradias está aumentando e caindo. Um relatório de agosto de Zillow deu fortes evidências de que os mercados habitacionais urbanos e suburbanos se moveram em sintonia pelo menos até o início de julho, contradizendo ainda mais a crença predominante no vôo urbano. usando os dados disponíveis publicamente do Zillow, consegui encontrar padrões semelhantes até outubro. Notavelmente, os preços das casas unifamiliares realmente decolaram em agosto. O boom de preços é nacional, e é inegável que é auxiliado por taxas de juros historicamente baixas e uma queda acentuada no número de casas no mercado. Dividi o país em cinco regiões que sofreram surtos de coronavírus em momentos diferentes e analisei a aceleração dos preços das moradias nos códigos postais urbanos e suburbanos. (A aceleração é igual à variação de preço ano-a-ano do mês atual menos a variação de preço ano-a-ano de fevereiro). Na Califórnia e no Nordeste, os mercados suburbanos aceleraram um pouco mais rápido; nas outras três regiões, os códigos postais urbanos estão realmente na liderança.

mas há uma grande desconexão entre os valores das casas e os mercados de aluguel. Zillow usa uma metodologia diferente para aluguel, então as duas séries não são diretamente comparáveis. (E meus próprios cálculos são imprecisos porque não tenho os pesos adequados para anexar a cada código postal).com o aluguel, há uma distinção mais clara: os subúrbios tiveram uma desaceleração de preços, mas se recuperaram, enquanto as cidades na maioria das regiões ainda não experimentaram a recuperação. A diferença é bastante grande na Califórnia e no Nordeste. E os suspeitos do costume se destacam. Dos 25 CEP com as maiores desacelerações em aluguel, 14 estão em Manhattan, 4 em São Francisco e 2 Cada em Brooklyn, Boston e Seattle.Em um artigo do New York Times na semana passada, o economista Issi Romem explicou por que vendas mais rápidas e menos pessoas vendendo uma casa para comprar outra contribuem para um mercado imobiliário frenético. À primeira vista, alguém pensaria que essas são mudanças neutras: uma família que vende uma casa e compra outra contribui igualmente para a oferta e a demanda. E cada venda concluída reduz a oferta e a demanda igualmente. Mas essas reduções iguais na oferta e demanda intensificam qualquer desequilíbrio no mercado restante. Em 2020, isso impulsionou o mercado do vendedor subjacente. Se o mercado subjacente fosse favorável aos compradores, vendas mais rápidas e menos movimentadores aumentariam os cortes de preços e concessões.tomados em conjunto, a queda do aluguel e o aumento dos preços das casas podem estar contando duas histórias, ambas plausíveis. Primeiro, os dados sugerem que as perspectivas de longo prazo para a demanda por habitação (refletidas nos preços de compra) são excelentes, embora a demanda de curto prazo (refletida nos aluguéis) seja suave. Em segundo lugar, os dados são consistentes com o impacto desigual da recessão COVID, que poupou a maioria dos assalariados (que compram principalmente casas) enquanto martelava os assalariados (que alugam principalmente).

os dados do aluguel também são consistentes com o voo urbano de curto prazo, mas os dados do preço da casa das áreas urbanas contradizem as histórias sem fôlego que prevêem a morte das cidades. Até que mais dados estejam disponíveis, não entenderemos completamente a extensão ou a duração do voo urbano.Enquanto isso, para os governos locais em áreas urbanas e suburbanas, uma era de incógnitas exige um maior grau de flexibilidade. Os regulamentos e as prioridades de gastos são implicitamente definidos, na maioria dos casos, para apoiar e manter os padrões existentes. Isso nem sempre é bom—por exemplo, o zoneamento excludente perpetua injustiças passadas—mas pelo menos pode ser sustentado. A pandemia, no entanto, abalou e mudou muitas coisas, e algumas dessas mudanças permanecerão. Por exemplo, quase certamente haverá mais trabalho remoto e menos lojas de varejo em 2022 do que em 2019.as Políticas Locais interagem com a realidade econômica como uma catraca: o zoneamento pode impedir a construção, mas não pode parar o abandono. A falta de infraestrutura pode limitar a atividade econômica, mas a existência de infraestrutura desnecessária não gera sua própria demanda.assim, localidades com rígidos regulamentos e orçamentos de desenvolvimento descobrirão que perdem as mudanças positivas, mas não podem evitar as negativas. Os líderes comunitários devem abraçar, ou pelo menos tolerar, uma era de mudanças inevitáveis e aumentar a flexibilidade em suas políticas de uso da terra, negócios e transporte.