prvním americkým epicentrem nákazy COVID-19 bylo naše největší, nejhustší a nej globálnější město, New York. Jak Newyorčané opožděně pochopili hrozbu, tisíce dočasně opustily město, aby zůstaly ve druhých domovech nebo s rodinnými příslušníky jinde. Od té doby přetrvává přesvědčení, že v roce 2020 došlo k rozsáhlému městskému exodu. Tato víra je však založena na ďábelsky malých datech. Jaké údaje máme, naznačují, že kupující věří, že dlouhodobé vyhlídky amerických měst zůstávají silné, bez ohledu na to, co se v tuto chvíli děje.

vždy bylo těžké najít dobrá data o krátkodobých migračních trendech. V roce 2020 se výzkumníci migrace stali detektivy, pomocí sběračů odpadků, pingů pro umístění mobilních telefonů a formulářů USPS pro změnu adresy, aby se pokusili sestavit kompletní příběh. Ale hodně z informací není snadno rozlišit stěhováky od cestujících, a to je obvykle k dispozici pouze s několikaměsíčním zpožděním. Ještě horší, pandemie drasticky zhoršila některé standardní zdroje dat, protože osobní rozhovory byly omezeny.

jeden fakt, který z údajů jasně vyplývá, je, že Manhattan a San Francisco zaznamenaly vážné odlivy obyvatelstva. Je snadné přijít s důvody: shlukování, ceny, prevalence obyvatel, kteří vlastní Venkovské domy, uzavření kulturní vybavenosti markýz. Ale pokud se podíváme na další vrstvu drahých, hustý, elitní města-Boston—Washington, Seattle, dokonce i vnější čtvrti New Yorku—není jasné, zda došlo k nějakému významnému odlivu obyvatelstva.

je snazší najít data o prodeji domů, která nám mohou potenciálně říci, kde poptávka po bydlení roste a klesá. Srpnová zpráva společnosti Zillow poskytla silné důkazy o tom, že městské a příměstské trhy s bydlením se pohybovaly v lockstepu alespoň do začátku července, dále v rozporu s převládající vírou v městský let.

pomocí veřejně dostupných dat Zillow jsem byl schopen najít podobné vzory do října. Zejména, ceny rodinných domů v srpnu skutečně vzlétly. Cenový boom je národní a je nepopiratelné, že mu napomáhají historicky nízké úrokové sazby a prudký pokles počtu domů na trhu. Rozdělil jsem zemi do pěti regionů, které zažily ohniska koronaviru v různých časech, a podíval jsem se na zrychlení cen bydlení v městských a příměstských PSČ. (Zrychlení se rovná meziroční změně cen běžného měsíce mínus únorová meziroční změna cen). V Kalifornii a na severovýchodě, příměstské trhy se zrychlily o něco rychleji; ve třech dalších regionech, městské PSČ byly ve skutečnosti v čele.

ale existuje velký rozdíl mezi hodnotami domů a trhy s pronájmy. Zillow používá pro pronájmy jinou metodiku, takže obě série nejsou přímo srovnatelné. (A moje vlastní výpočty jsou nepřesné, protože nemám správné váhy pro připojení ke každému PSČ).

s nájemným je jasnější rozdíl: předměstí měla zpomalení cen, ale zotavila se, zatímco města ve většině regionů dosud nezažila oživení. Rozdíl je poměrně velký v Kalifornii a na severovýchodě. A Obvyklí podezřelí vynikají. Z 25 PSČ s největším zpomalením nájemného, 14 jsou na Manhattanu, 4 v San Franciscu a 2 každý v Brooklynu, Boston a Seattle.

v článku New York Times minulý týden ekonom Issi Romem vysvětlil, proč rychlejší prodej a méně lidí prodávajících jeden dům za účelem nákupu jiného přispívají k horečnému trhu s bydlením. Na první pohled by si člověk myslel, že se jedná o neutrální změny: rodina, která prodává jeden dům a kupuje jiný, přispívá stejně K nabídce a poptávce. A každý dokončený prodej snižuje nabídku a poptávku stejně. Stejné snížení nabídky a poptávky však prohlubuje jakoukoli nerovnováhu na zbývajícím trhu. V roce 2020 to posílilo trh podkladového prodejce. Pokud by byl podkladový trh příznivý pro kupující, rychlejší prodej a méně stěhováků by zvýšilo snížení cen a ústupky.

dohromady, klesající nájemné a rostoucí ceny domů by mohly vyprávět dva příběhy, z nichž oba jsou věrohodné. Za prvé, údaje naznačují, že dlouhodobé vyhlídky na poptávku po bydlení (odrážející se v nákupních cenách) jsou vynikající, i když krátkodobá poptávka (odrážející se v nájemném) je měkká. Za druhé, údaje jsou v souladu s nerovným dopadem recese COVID, která ušetřila většinu lidí s vysokými příjmy (kteří většinou kupují domy), zatímco Zatloukala osoby s nízkými příjmy (kteří většinou pronajímají).

údaje o nájemném jsou také v souladu s krátkodobými městskými lety, ale údaje o cenách domů z městských oblastí jsou v rozporu s dechovými příběhy předpovídajícími smrt měst. Dokud nebudou k dispozici další údaje, nebudeme plně rozumět rozsahu nebo délce městského letu.

mezitím pro místní samosprávy v městských i příměstských oblastech vyžaduje éra neznámých vyšší míru flexibility. Regulace a výdajové priority jsou implicitně nastaveny, ve většině případů, podporovat a udržovat stávající vzorce. To není vždy dobré – například vylučovací zónování udržuje minulé nespravedlnosti—ale alespoň to může být udržováno. Pandemie však hodně věcí otřásla a změnila a část té změny se udrží. Například v roce 2022 bude téměř jistě více práce na dálku a méně maloobchodních prodejen než v roce 2019.

místní politiky interagují s ekonomickou realitou jako ráčna: územní plánování může zabránit výstavbě,ale nemůže zastavit opuštění. Nedostatek infrastruktury může omezit ekonomickou aktivitu, ale existence nepotřebné infrastruktury nevytváří vlastní poptávku.

lokality s přísnými rozvojovými předpisy a rozpočty tak zjistí, že chybí pozitivní změny, ale nemohou se vyhnout negativním. Vedoucí představitelé Společenství by měli přijmout, nebo alespoň tolerovat, éra nevyhnutelných změn a zvýšit flexibilitu ve využívání půdy, obchodní a dopravní politiky.