Na rozdíl od rezidenčních nemovitostí, které jsou oceňovány srovnatelným prodejem, je komerční nemovitost („CRE“) oceněna metrikou zvanou čistý provozní příjem („NOI“). A jednou z hlavních výhod investování do komerčních nemovitostí je koncept nazvaný „nucené zhodnocení“, což je, když vlastník nemovitosti podnikne proaktivní kroky k maximalizaci výše čistého provozního příjmu nebo peněžního toku, který vlastnost produkuje, čímž se zvyšuje jeho hodnota v procesu.

abychom plně porozuměli přístupu s přidanou hodnotou k investicím do komerčních nemovitostí, je nejprve nutné pochopit, jak se vypočítává čistý provozní příjem.

co je čistý provozní příjem?

ačkoli se konkrétní řádkové položky mohou lišit podle typu nemovitosti (multifamily, kancelářské budovy, maloobchod atd.) A třídy aktiv (třída A, Třída B atd.), výpočet čistého provozního příjmu je obecně stejný pro všechny. Jedná se o příjem nemovitosti, snížený o všechny náklady potřebné k jejímu provozu (včetně míry neobsazenosti). Chcete-li plně pochopit, jak se vypočítává, může být užitečné jej zobrazit stejným způsobem, jaký se může objevit v proforma nebo finanční výkazu:

provedením změn jedné nebo všech těchto řádkových položek může vlastník komerční nemovitosti přímo ovlivnit čistý provozní příjem nemovitosti a tato myšlenka je základem investiční strategie „value-add“.

přehled přístupu s přidanou hodnotou

v mnoha našich akvizicích komerčních nemovitostí stavíme náš obchodní plán na přístupu s přidanou hodnotou, což znamená, že záměrně hledáme nemovitosti s vynikajícími místy a základy, ale také s určitou úrovní fyzického, provozního nebo finančního stresu. Když najdeme tyto „vlastnosti s přidanou hodnotou“, provádíme značné množství due diligence na nemovitosti, leasingové činnosti, provozních nákladech a místním trhu s nemovitostmi, abychom určili potenciální míru návratnosti. Pokud se vše osvědčí, pokoušíme se tyto nemovitosti získat se slevou na jejich vnitřní hodnotu a poté aplikovat naše provozní znalosti na „přidanou hodnotu“v průběhu období investičního držení.

takticky proces přidávání hodnoty znamená pouze sledování strategií ke zvýšení příjmu, snížení nákladů nebo obojího. Přesná strategie je jedinečná pro nemovitost a její potřeby, ale může mít různé formy, včetně:

  • renovace: Pokud aktivum není udržováno, struktura, Architektura, základna nájemce, a terénní úpravy se mohou zhoršit a zastaralé. Z tohoto důvodu mohou nájemné trpět a klesat pod tržní sazby. V takových případech je možné získat nemovitost za slevu a poté investovat určité množství kapitálu do fyzických vylepšení potřebných ke zlepšení nemovitosti podle tržních standardů. Přitom lze zvýšit nájemné, což zvyšuje příjem nemovitosti. Dokud provozní náklady zůstanou relativně konzistentní, čistým efektem by mělo být zvýšení čistého provozního příjmu.
  • Insourcing: investoři a firmy s vysokou úrovní provozních znalostí mohou „zadávat“ určité funkce, které provádějí dodavatelé třetích stran a dělají totéž pro levnější. Například máme vlastní vlastní tým správy nemovitostí, takže tuto funkci rádi zadáváme, protože jsme prokázali, že to dokážeme lépe a levněji. V typickém aktivu může položka nákladové linie správy nemovitostí stát až 8 – – 10% hrubých příjmů, což představuje významné úspory nákladů, které směřují přímo ke zvýšení čistého provozního příjmu.
  • úpravy trhu: příležitostně může být nemovitost v dobré kondici,ale majitel nemusí odvést velmi dobrou práci při vyjednávání nájmů a prodloužení pronájmu. V důsledku toho může existovat podstatný rozdíl mezi současným nájemným nemovitosti a tržním nájemným. V takových případech může nový vlastník zakročit a proaktivně vyjednat vyšší sazby, když stávající nájmy přicházejí k obnově, což jde přímo ke zvýšení čistého provozního příjmu.
  • řízení nákladů: Zkušení investoři vědí, že existují obecná pravidla pro každou položku výdajové linie a mají schopnost zjistit, zda je jeden z nich mimo dosah. Pokud tomu tak je, nový majitel může přijít a provést podrobnou kontrolu každé položky výdajové linie, aby zjistil, zda může být snížena, aniž by to mělo vliv na celkový provoz nemovitosti. Pokud například trh zažil ekonomický pokles, může přijít nový majitel a napadnout daňové posouzení nemovitosti. Pokud jsou úspěšné, nemovitost může být znovu posouzena za nižší hodnotu, což vede k nižším daním, což vede ke zvýšení čistého provozního příjmu.
  • Tenant Mix: některé typy nájemců mají doplňkové podniky a chtějí být blízko sebe a jsou ochotni za to zaplatit prémii. Nový majitel by tedy mohl koupit nemovitost, zhodnotit základnu nájemce a učinit proaktivní rozhodnutí o její změně ve snaze dosáhnout vyššího nájemného. Například, máme rádi nákupní centra ukotvená v obchodě s potravinami a existuje řada nájemců, kteří rádi koexistují ve stejném centru, aby využili provozu generovaného obchodem s potravinami. Patří mezi ně rychlé servisní restaurace, fitness studia a pobočky bank. Vzhledem k našim dlouhodobým vztahům s mnoha z těchto typů podniků, můžeme s nimi spolupracovat na nahrazení starých nájemců novými nájemci a dosažení vyššího čistého provozního příjmu. V ideálním případě budou nové podniky kvalitními nájemci na dlouhodobé pronájmy. Věřitelé a investoři do nemovitostí to dávají přednost, takže strategie může vést k vyšší obsazenosti, nižšímu riziku a vyšším výnosům.

ve skutečnosti může investor vyzkoušet nějakou kombinaci všech těchto strategií ve snaze maximalizovat čistý provozní příjem nemovitosti. Abychom pochopili, jak to může být působivé, je užitečný příklad.

Value – add-an Example

následující tabulka ukazuje příklad před a po provedení strategie value-add pro nabyté aktivum. Je třeba poznamenat, že k těmto změnám nedochází přes noc. V některých případech může trvat roky specializovaného zaměření a důsledného provádění, než se výhody projeví.

v tomto příkladu se čistý provozní příjem nemovitosti zdvojnásobí kombinací zvýšení příjmů a snížení nákladů. Za předpokladu, že 7% Cap sazba, vlastník nemovitosti byl schopen „vynutit“ hodnotu zvýšit z $5,000,000 ($350,000 / 7%) na $ 10,000,000 ($700,000 / 7%) v průběhu investičního holdingu období. To nezohledňuje žádné další, tržní změny, které by mohly hodnotu ještě zvýšit.

jde o to, že přístup“ value-add “ je osvědčenou metodou pro investory a sponzory transakcí, aby využili své provozní znalosti k provádění řady různých strategií,z nichž všechny jsou navrženy tak, aby zvýšily čistý provozní příjem nemovitosti, a to její hodnotu.

máte zájem dozvědět se více?

First National Realty Partners je jedním z předních private equity komerčních nemovitostí investičních firem v zemi. Se záměrným zaměřením na nalezení světové úrovně, multi-nájemní aktiva hluboko pod vnitřní hodnotou, využíváme přístup s přidanou hodnotou k vytvoření vynikajících dlouhodobých výnosů pro naše investory a zároveň vytváříme silná ekonomická aktiva pro komunity, do kterých investujeme.

Chcete-li se dozvědět více o našich investičních příležitostech, kontaktujte nás na (800) 605-4966 nebo [email protected] pro více informací.