det første amerikanske epicenter for COVID-19-smitten var vores største, tætteste, mest globale by, Ny York. Da nyankomne for sent greb truslen, tusinder forlod midlertidigt byen for at blive i andet hjem eller med familiemedlemmer andre steder. Lige siden har der været en vedvarende tro på, at 2020 har set en udbredt byudvandring. Denne tro, imidlertid, er baseret på djævelsk lidt data. Hvilke data vi har tyder på, at købere mener, at de langsigtede udsigter for amerikanske byer forbliver stærke, uanset hvad der sker i øjeblikket.

det har altid været svært at finde gode data om kortsigtede migrationstendenser. I 2020 er migrationsforskere blevet detektiver ved hjælp af papirkurven pickups, mobiltelefon placering pings og USPS ændring af adresseformularer for at forsøge at samle en komplet historie. Men meget af informationen skelner ikke let flyttere fra rejsende, og det er normalt kun tilgængeligt med flere måneders forsinkelse. Værre endnu, pandemien har drastisk forværret nogle standarddatakilder, fordi personlige samtaler er blevet begrænset. en kendsgerning, der tydeligt fremgår af dataene, er, at Manhattan og San Francisco har oplevet alvorlige befolkningsudstrømninger. Det er let at komme med grunde: trængsel, priser, forekomsten af beboere, der ejer landejendomme, lukning af telt kulturelle faciliteter. Men hvis vi ser på det næste niveau af dyre, tætte elitebyer-Boston, Seattle, selv de ydre bydele i Ny York—er det uklart, om der har været nogen betydelig befolkningsudstrømning.

det er lettere at finde data om boligsalg, som potentielt kan fortælle os, hvor boligefterspørgslen stiger og falder. En rapport fra August gav stærke beviser for, at by-og forstæder boligmarkeder flyttede i lockstep i det mindste gennem begyndelsen af juli, hvilket yderligere modsiger den udbredte tro på byflyvning. Ved hjælp af de offentligt tilgængelige data kunne jeg finde lignende mønstre gennem oktober. Især, enkelt familie boligpriser virkelig tog fart i August. Prisbommen er national, og det er ubestrideligt, at det er hjulpet af historisk lave renter og et kraftigt fald i antallet af huse på markedet. Jeg delte landet i fem regioner, der har oplevet koronavirusudbrud på forskellige tidspunkter og kiggede på accelerationen af boligpriserne i by-og forstæder postnumre. (Acceleration er lig med den aktuelle måneds prisændring fra år til år minus prisændring fra februar år til år). I Californien og nordøst, forstæder markeder har accelereret lidt hurtigere; i de tre andre regioner, urban postnumre har faktisk været i spidsen. men der er en stor afbrydelse mellem boligværdier og lejemarkeder. Vi bruger en anden metode til udlejning, så de to serier er ikke direkte sammenlignelige. (Og mine egne beregninger er upræcise, fordi jeg ikke har de rette vægte til at vedhæfte til hvert Postnummer).

med husleje er der en klarere sondring: forstæderne havde en prisnedsættelse, men blev genoprettet, mens byer i de fleste regioner endnu ikke har oplevet opsvinget. Forskellen er ret stor i Californien og nordøst. Og de sædvanlige mistænkte skiller sig ud. Af de 25 postnumre med de største decelerationer i husleje er 14 på Manhattan, 4 i San Francisco og 2 hver i Brooklyn, Boston og Seattle. i en ny Times artikel i sidste uge forklarede økonom Issi Romem, hvorfor hurtigere salg og færre mennesker, der sælger et hjem for at købe et andet, bidrager til et vanvittigt boligmarked. Ved første øjekast skulle man tro, at dette er neutrale ændringer: en familie, der sælger et hjem og køber et andet, bidrager ligeligt til udbud og efterspørgsel. Og hvert afsluttet salg reducerer udbud og efterspørgsel lige. Men disse lige reduktioner i udbud og efterspørgsel intensiverer enhver ubalance på det resterende marked. I 2020 har det styrket den underliggende sælgers marked. Hvis det underliggende marked var gunstigt for købere, ville hurtigere salg og færre movers øge prisnedsættelserne og indrømmelserne. samlet set kan faldende husleje og stigende boligpriser fortælle to historier, som begge er plausible. For det første tyder dataene på, at de langsigtede udsigter til boligefterspørgsel (afspejlet i købspriser) er fremragende, selvom den kortsigtede efterspørgsel (afspejlet i husleje) er blød. For det andet er dataene i overensstemmelse med den ulige virkning af COVID-recessionen, som har skånet de fleste højtlønnede (som for det meste køber hjem), mens de hamrer lavtlønnede (som for det meste lejer).huslejedataene er også i overensstemmelse med kortvarig byflyvning, men boligprisdataene fra byområder modsiger de åndeløse historier, der forudsiger byernes død. Indtil flere data er tilgængelige, forstår vi ikke fuldt ud omfanget eller varigheden af byflyvning.

I mellemtiden kræver en æra med ukendte en højere grad af fleksibilitet for lokale myndigheder i både by-og forstæder. Forordninger og udgiftsprioriteter er implicit sat i de fleste tilfælde for at støtte og opretholde eksisterende mønstre. Det er ikke altid godt—for eksempel fortsætter ekskluderende regulering tidligere uretfærdigheder—men i det mindste kan det opretholdes. Pandemien, imidlertid, har rystet op og ændret en masse ting, og noget af denne ændring vil holde fast. For eksempel vil der næsten helt sikkert være mere fjernarbejde og færre butikker i 2022, end der var i 2019. Lokale politikker interagerer med den økonomiske virkelighed som en skralde: regulering kan forhindre konstruktion, men det kan ikke stoppe opgivelse. Manglen på infrastruktur kan begrænse den økonomiske aktivitet, men eksistensen af unødvendig infrastruktur skaber ikke sin egen efterspørgsel. således vil lokaliteter med stive udviklingsregler og budgetter opdage, at de går glip af de positive ændringer, men ikke kan undgå de negative. Fællesskabsledere bør omfavne eller i det mindste tolerere en æra med uundgåelige ændringer og øge fleksibiliteten i deres arealanvendelse, forretnings-og transportpolitikker.