I modsætning til boligejendomme, der værdiansættes på sammenligneligt salg, værdiansættes erhvervsejendomme (“CRE”) på en metrisk kaldet Nettodriftsindkomst (“NOI”). Og en af de største fordele ved at investere i erhvervsejendomme er et koncept kaldet “Tvungen påskønnelse”, hvilket er, når en ejendomsejer tager proaktive skridt for at maksimere mængden af Nettodriftsindtægter eller pengestrøm, som en ejendom producerer, og derved øge dens værdi i processen.

for fuldt ud at forstå værditilvækstmetoden til erhvervsinvesteringer er det først nødvendigt at forstå, hvordan netto driftsindtægter beregnes.

Hvad er netto driftsindtægter? selvom de specifikke linjeposter kan variere efter ejendomstype (multifamilie, kontorbygninger, detailhandel osv.) og aktivklasse (klasse A, Klasse B osv.), er beregningen af Nettodriftsindtægter generelt den samme for dem alle. Det er en ejendom indkomst, minus alle de udgifter, der kræves for at drive det (som omfatter den ledige stilling). For fuldt ud at forstå, hvordan det beregnes, kan det være nyttigt at se det på samme måde som det kan forekomme i en proforma eller et regnskab:

Ved at forfølge ændringer i en eller alle disse linjeposter, som en kommerciel ejendomsejer direkte kan påvirke en ejendoms Nettodriftsindkomst, og denne ide er grundlaget for investeringsstrategien “værditilvækst”.

oversigt over Værditilvækstmetoden

i mange af vores erhvervelser af erhvervsejendomme bygger vi vores forretningsplan omkring en værditilvækst-tilgang, hvilket betyder, at vi med vilje søger ejendomme med fremragende placeringer og grundlæggende, men også et vist niveau af fysisk, operationel eller økonomisk stress. Når vi finder disse “værdiskabende egenskaber”, udfører vi en betydelig mængde due diligence på ejendommen, leasingaktivitet, driftsomkostninger og det lokale ejendomsmarked for at bestemme den potentielle afkast. Hvis alt tjekker ud, forsøger vi at erhverve disse ejendomme med en rabat til deres egenværdi og derefter anvende vores operationelle ekspertise til at “tilføje værdi” i løbet af investeringsperioden.taktisk betyder processen med at tilføje værdi bare at forfølge strategier for enten at øge indkomsten, reducere udgifterne eller begge dele. Den nøjagtige strategi er unik for ejendommen og dens behov, men den kan tage forskellige former, herunder:

  • renoveringer: Hvis et aktiv ikke vedligeholdes ejendom, kan strukturen, arkitekturen, lejerbasen og landskabspleje forringes og blive forældet. På grund af dette kan husleje lide og falde under markedsrenten. I sådanne tilfælde kan det være muligt at erhverve ejendommen til en rabat og derefter investere en vis mængde kapital i de fysiske forbedringer, der er nødvendige for at forbedre ejendommen til markedsstandarder. Dermed kan husleje hæves, hvilket øger ejendommens indkomst. Så længe driftsomkostningerne forbliver relativt ensartede, bør nettoeffekten være en stigning i Nettodriftsindtægterne.
  • Insourcing: investorer og virksomheder med et højt niveau af operationel ekspertise kan “insource” visse funktioner, der udføres af tredjepartsleverandører og gøre det samme for billigere. For eksempel har vi vores eget interne ejendomsadministrationsteam, så vi kan godt lide at insource denne funktion, fordi vi har demonstreret, at vi kan gøre det bedre og billigere. I et typisk aktiv kan ejendomsstyringsudgiftslinjeposten koste op til 8% – 10% af bruttoindtægterne, så dette repræsenterer en betydelig omkostningsbesparelse, der går direkte mod stigende Nettodriftsindtægter.
  • Markedsjusteringer: lejlighedsvis kan en ejendom være i god form, men ejeren har muligvis ikke gjort et meget godt stykke arbejde med at forhandle lejemål og leasingfornyelser. Som et resultat kan der være en væsentlig forskel mellem en ejendoms nuværende husleje og markedsleje. I sådanne tilfælde kan en ny ejer træde ind og proaktivt forhandle højere satser, når eksisterende lejemål kommer op til fornyelse, hvilket går direkte mod stigende netto driftsindtægter.
  • Udgiftsstyring: Erfarne investorer ved, at der er generelle tommelfingerregler for hver udgiftslinjepost, og de har evnen til at få øje på, om en af dem er ude af drift. Hvis dette er tilfældet, kan en ny ejer komme ind og udføre en detaljeret gennemgang af hver udgiftslinjepost for at afgøre, om den kan reduceres uden at påvirke ejendommens samlede drift. For eksempel, hvis et marked har oplevet en økonomisk sammentrækning, kan en ny ejer komme ind og udfordre ejendommens skattevurdering. Hvis de lykkes, kan ejendommen revurderes til en lavere værdi, hvilket fører til lavere skatter, hvilket fører til øget netto driftsindtægter.
  • Lejerblanding: visse typer lejere har komplementære virksomheder og kan lide at være i nærheden af hinanden, og de er villige til at betale en præmie for at gøre det. Så en ny ejer kunne købe en ejendom, evaluere lejerbasen og træffe proaktive beslutninger om at ændre den i et forsøg på at opnå højere husleje. For eksempel kan vi lide købmandsforankrede indkøbscentre, og der er et antal lejere, der kan lide at eksistere sammen i det samme center for at drage fordel af den trafik, der genereres af købmanden. Disse omfatter hurtig service restauranter, fitness studios og bankfilialer. I betragtning af vores mangeårige forhold til mange af disse typer virksomheder, Vi kan arbejde sammen med dem for at erstatte gamle lejere med nye lejere og opnå højere Nettodriftsindtægter i processen. Ideelt set vil de nye virksomheder være kvalitet lejere på lang sigt lejemål. Långivere og ejendomsinvestorer foretrækker dette, så strategien kan føre til højere belægning, lavere risiko og højere afkast.

    i virkeligheden kan en investor prøve en kombination af alle disse strategier i et forsøg på at maksimere ejendommens netto driftsindtægter. For at forstå, hvor effektfuldt dette kan være, er et eksempel nyttigt.

    Value-Add – et eksempel følgende tabel illustrerer et før og efter eksempel på udførelse af en value-add-strategi for et erhvervet aktiv. Det skal bemærkes, at disse ændringer ikke sker natten over. I nogle tilfælde kan det tage år med dedikeret fokus og konsekvent udførelse at realisere fordelene.

    i dette eksempel fordobles ejendommens Nettodriftsindtægter gennem en kombination af indkomststigninger og udgiftsfald. Under forudsætning af en Cap-sats på 7% var ejendomsejeren i stand til at” tvinge ” værdien til at stige fra $5.000.000 ($350.000 / 7%) til $10.000.000 ($700.000 / 7%) i løbet af investeringsperioden. Dette tager ikke højde for yderligere, markedsdrevne ændringer, som kan skubbe værdien endnu højere. pointen er dette, en “værditilvækst”-tilgang er en afprøvet metode for investorer og transaktionssponsorer til at udnytte deres operationelle ekspertise til at forfølge en række forskellige strategier, som alle er designet til at øge en ejendoms Nettodriftsindkomst, og dette er dens værdi. interesseret i at lære mere? First National Realty Partners er et af landets førende investeringsselskaber i erhvervsejendomme. Med et bevidst fokus på at finde verdensklasse, multi-lejede aktiver langt under den indre værdi, vi bruger en værditilvækst-tilgang til at skabe overlegen langsigtet, risikojusteret afkast for vores investorer, samtidig med at vi skaber stærke økonomiske aktiver for de samfund, vi investerer i. for at lære mere om vores investeringsmuligheder, kontakt os på (800) 605-4966 eller [email protected] for mere information.