Das erste US-Epizentrum der COVID-19-Ansteckung war unsere größte, dichteste und globalste Stadt, New York. Als die New Yorker die Bedrohung verspätet erkannten, verließen Tausende vorübergehend die Stadt, um in Zweitwohnungen oder bei Familienmitgliedern anderswo zu bleiben. Seitdem gibt es eine anhaltende Überzeugung, dass 2020 eine weit verbreitete Stadtflucht erlebt hat. Dieser Glaube basiert jedoch auf teuflisch wenig Daten. Welche Daten wir haben, deutet darauf hin, dass Käufer glauben, dass die langfristigen Aussichten für amerikanische Städte stark bleiben, unabhängig davon, was gerade passiert.

Es war schon immer schwierig, gute Daten zu kurzfristigen Migrationstrends zu finden. Im Jahr 2020 sind Migrationsforscher zu Detektiven geworden, die Müllabholungen, Handy-Standort-Pings und USPS-Adressänderungsformulare verwenden, um eine vollständige Geschichte zusammenzusetzen. Ein Großteil der Informationen unterscheidet Umzugsunternehmen jedoch nicht ohne weiteres von Reisenden und ist normalerweise nur mit einer Verzögerung von mehreren Monaten verfügbar. Schlimmer noch, Die Pandemie hat einige Standarddatenquellen drastisch verschlechtert, da persönliche Interviews eingeschränkt wurden.Eine Tatsache, die deutlich aus den Daten hervorgeht, ist, dass Manhattan und San Francisco ernsthafte Bevölkerungsabflüsse erlebt haben. Es ist leicht, Gründe zu finden: das Gedränge, die Preise, die Prävalenz von Bewohnern, die Landhäuser besitzen, die Schließung von kulturellen Einrichtungen im Festzelt. Aber wenn wir uns die nächste Stufe teurer, dichter Elitestädte ansehen — Boston, Washington, Seattle, sogar die äußeren Bezirke von New York —, ist unklar, ob es einen signifikanten Bevölkerungsabfluss gab.

Es ist einfacher, Daten über Hausverkäufe zu finden, die uns möglicherweise sagen können, wo die Nachfrage nach Wohnraum steigt und fällt. Ein August-Bericht von Zillow gab starke Hinweise darauf, dass sich die städtischen und vorstädtischen Wohnungsmärkte zumindest bis Anfang Juli im Gleichschritt bewegten, was dem vorherrschenden Glauben an die Stadtflucht weiter widerspricht.

Mit den öffentlich zugänglichen Daten von Zillow konnte ich bis Oktober ähnliche Muster finden. Vor allem die Preise für Einfamilienhäuser sind im August wirklich gestiegen. Der Preisboom ist national, und es ist unbestreitbar, dass er durch historisch niedrige Zinssätze und einen starken Rückgang der Anzahl der Häuser auf dem Markt unterstützt wird. Ich habe das Land in fünf Regionen unterteilt, in denen zu unterschiedlichen Zeiten Coronavirus-Ausbrüche aufgetreten sind, und die Beschleunigung der Immobilienpreise in städtischen und vorstädtischen Postleitzahlen untersucht. (Beschleunigung entspricht der Preisänderung des aktuellen Monats im Jahresvergleich abzüglich der Preisänderung im Februar im Jahresvergleich). In Kalifornien und im Nordosten haben sich die Vorstadtmärkte etwas schneller beschleunigt; In den drei anderen Regionen waren städtische Postleitzahlen tatsächlich an der Spitze.

Aber es gibt eine große Diskrepanz zwischen Hauswerten und Mietmärkten. Zillow verwendet eine andere Methodik für die Vermietung, so dass die beiden Serien nicht direkt vergleichbar sind. (Und meine eigenen Berechnungen sind ungenau, weil ich nicht die richtigen Gewichte für jede Postleitzahl habe).

Bei der Miete gibt es eine klarere Unterscheidung: Vororte hatten eine Preisverlangsamung, erholten sich aber, während Städte in den meisten Regionen die Erholung noch nicht erlebt haben. Der Unterschied ist in Kalifornien und im Nordosten ziemlich groß. Und die üblichen Verdächtigen fallen auf. Von den 25 Postleitzahlen mit den größten Mietverzögerungen befinden sich 14 in Manhattan, 4 in San Francisco und jeweils 2 in Brooklyn, Boston und Seattle.

In einem Artikel der New York Times letzte Woche erklärte der Ökonom Issi Romem, warum schnellere Verkäufe und weniger Menschen, die ein Haus verkaufen, um ein anderes zu kaufen, zu einem rasenden Immobilienmarkt beitragen. Auf den ersten Blick könnte man denken, dass dies neutrale Veränderungen sind: Eine Familie, die ein Haus verkauft und ein anderes kauft, trägt gleichermaßen zu Angebot und Nachfrage bei. Und jeder abgeschlossene Verkauf reduziert Angebot und Nachfrage gleichermaßen. Diese gleichmäßigen Reduzierungen von Angebot und Nachfrage verstärken jedoch jedes Ungleichgewicht auf dem verbleibenden Markt. Im Jahr 2020 hat dies den zugrunde liegenden Verkäufermarkt beflügelt. Wenn der zugrunde liegende Markt für Käufer günstig wäre, würden schnellere Verkäufe und weniger Umzugsunternehmen die Preissenkungen und Zugeständnisse erhöhen.Zusammengenommen könnten sinkende Mieten und steigende Immobilienpreise zwei Geschichten erzählen, die beide plausibel sind. Erstens deuten die Daten darauf hin, dass die langfristigen Aussichten für die Wohnungsnachfrage (die sich in den Kaufpreisen widerspiegeln) ausgezeichnet sind, obwohl die kurzfristige Nachfrage (die sich in den Mieten widerspiegelt) schwach ist. Zweitens stimmen die Daten mit den ungleichen Auswirkungen der COVID-Rezession überein, die die meisten Hochverdiener (die hauptsächlich Häuser kaufen) verschont hat, während Niedrigverdiener (die hauptsächlich mieten) gehämmert wurden.

Die Mietdaten stimmen auch mit dem kurzfristigen Stadtflug überein, aber die Immobilienpreisdaten aus städtischen Gebieten widersprechen den atemlosen Geschichten, die den Tod von Städten vorhersagen. Bis weitere Daten verfügbar sind, werden wir das Ausmaß oder die Dauer des Fluges nicht vollständig verstehen.

In der Zwischenzeit erfordert eine Ära des Unbekannten für die Kommunalverwaltungen in städtischen und vorstädtischen Gebieten ein höheres Maß an Flexibilität. Vorschriften und Ausgabenprioritäten werden in den meisten Fällen implizit festgelegt, um bestehende Muster zu unterstützen und aufrechtzuerhalten. Das ist nicht immer gut — zum Beispiel, ausschließende Zonierung verewigt vergangene Ungerechtigkeiten – aber zumindest kann es aufrechterhalten werden. Die Pandemie hat jedoch viele Dinge erschüttert und verändert, und einige dieser Veränderungen werden anhalten. Zum Beispiel wird es 2022 mit ziemlicher Sicherheit mehr Remote-Arbeit und weniger Einzelhandelsgeschäfte geben als 2019.Lokale Politik interagiert mit der wirtschaftlichen Realität wie eine Ratsche: Zoneneinteilung kann Bau verhindern, aber es kann nicht aufhören, aufzugeben. Der Mangel an Infrastruktur kann die Wirtschaftstätigkeit einschränken, aber die Existenz nicht benötigter Infrastruktur erzeugt keine eigene Nachfrage.

So werden Orte mit starren Entwicklungsvorschriften und Budgets feststellen, dass sie die positiven Veränderungen verpassen, aber die negativen nicht vermeiden können. Gemeindeleiter sollten eine Ära unvermeidlicher Veränderungen annehmen oder zumindest tolerieren und die Flexibilität ihrer Landnutzungs-, Geschäfts- und Verkehrspolitik erhöhen.