Im Gegensatz zu Wohnimmobilien, die anhand vergleichbarer Verkäufe bewertet werden, werden Gewerbeimmobilien („CRE“) anhand einer Metrik bewertet, die als Net Operating Income („NOI“) bezeichnet wird. Und einer der Hauptvorteile von Investitionen in Gewerbeimmobilien ist ein Konzept namens „Forced Appreciation“, bei dem ein Immobilienbesitzer proaktive Schritte unternimmt, um den Nettobetriebsertrag oder den Cashflow einer Immobilie zu maximieren und dadurch ihren Wert zu steigern der Prozess.

Um den Value-Add-Ansatz für gewerbliche Immobilieninvestitionen vollständig zu verstehen, ist es zunächst notwendig zu verstehen, wie das Betriebsergebnis berechnet wird.

Was ist das Betriebsergebnis?

Obwohl die spezifischen Werbebuchungen je nach Immobilientyp (Mehrfamilienhaus, Bürogebäude, Einzelhandel usw.) und Anlageklasse (Klasse A, Klasse B usw.) variieren können, ist die Berechnung des Betriebsergebnisses im Allgemeinen für alle gleich. Es ist das Einkommen einer Immobilie, abzüglich aller Kosten, die für den Betrieb erforderlich sind (einschließlich der Leerstandsquote). Um vollständig zu verstehen, wie es berechnet wird, kann es hilfreich sein, es auf die gleiche Weise zu betrachten, wie es in einer Proforma oder einem Jahresabschluss erscheinen kann:

Durch die Verfolgung von Änderungen an einem oder allen dieser Positionen kann sich ein gewerblicher Immobilienbesitzer direkt auf das Nettobetriebsergebnis einer Immobilie auswirken, und diese Idee ist die Grundlage für die Anlagestrategie „Value-add“.

Überblick über den Value-Add-Ansatz

Bei vielen unserer Akquisitionen von Gewerbeimmobilien bauen wir unseren Geschäftsplan auf einen Value-Add-Ansatz auf, was bedeutet, dass wir gezielt nach Immobilien mit hervorragenden Lagen und Fundamentaldaten suchen, aber auch nach einem gewissen Maß an physischem, betrieblichem oder finanziellem Stress. Wenn wir diese „Value-Add-Eigenschaften“ finden, führen wir eine erhebliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie, der Leasingaktivitäten, der Betriebskosten und des lokalen Immobilienmarktes durch, um die potenzielle Rendite zu ermitteln. Wenn alles klappt, versuchen wir, diese Immobilien mit einem Abschlag auf ihren inneren Wert zu erwerben und dann unsere operative Expertise einzusetzen, um im Laufe der Haltedauer der Investition einen „Mehrwert“ zu erzielen.

Taktisch bedeutet der Prozess der Wertschöpfung nur, Strategien zu verfolgen, um entweder das Einkommen zu erhöhen, die Ausgaben zu senken oder beides. Die genaue Strategie ist einzigartig für die Immobilie und ihre Bedürfnisse, aber es kann eine Vielzahl von Formen annehmen, einschließlich:

  • Renovierungen: Wenn ein Vermögenswert nicht gepflegt wird, können sich Struktur, Architektur, Mieterbasis und Landschaftsgestaltung verschlechtern und veralten. Aus diesem Grund können die Mieten leiden und unter die Marktzinsen fallen. In solchen Fällen kann es möglich sein, das Eigentum für einen Rabatt zu erwerben und dann etwas Kapital in die körperlichen Verbesserungen zu investieren, die benötigt werden, um das Eigentum zu den Marktstandards zu verbessern. Dabei können Mieten angehoben werden, was das Einkommen der Immobilie erhöht. Solange die Betriebskosten relativ konstant bleiben, sollte der Nettoeffekt eine Erhöhung des Betriebsergebnisses sein.
  • Insourcing: Investoren und Unternehmen mit einem hohen Maß an operativer Expertise können bestimmte Funktionen, die von Drittanbietern ausgeführt werden, „insourcen“ und dasselbe für sie tun. Zum Beispiel haben wir unser eigenes hauseigenes Immobilienverwaltungsteam, daher beziehen wir diese Funktion gerne ein, weil wir gezeigt haben, dass wir es besser und billiger machen können. In einem typischen Vermögenswert kann die Immobilienverwaltungskostenposition bis zu 8% – 10% des Bruttoumsatzes kosten, so dass dies eine erhebliche Kosteneinsparung darstellt, die direkt zur Erhöhung des Nettobetriebsergebnisses beiträgt.
  • Marktanpassungen: Gelegentlich kann eine Immobilie in gutem Zustand sein, aber der Eigentümer hat möglicherweise keine sehr gute Arbeit bei der Aushandlung von Mietverträgen und Mietverlängerungen geleistet. Infolgedessen kann es einen wesentlichen Unterschied zwischen den aktuellen Mieten einer Immobilie und den Marktmieten geben. In solchen Fällen kann ein neuer Eigentümer einspringen und proaktiv höhere Raten aushandeln, wenn bestehende Mietverträge zur Verlängerung anstehen, was direkt zur Steigerung des Betriebsergebnisses beiträgt.
  • Spesenmanagement: Erfahrene Anleger wissen, dass es für jede Ausgabenposition allgemeine Faustregeln gibt, und sie können erkennen, ob einer von ihnen aus dem Gleichgewicht geraten ist. In diesem Fall kann ein neuer Eigentümer eine detaillierte Überprüfung jeder Ausgabenposition durchführen, um festzustellen, ob sie verringert werden kann, ohne den Gesamtbetrieb der Immobilie zu beeinträchtigen. Zum Beispiel, wenn ein Markt eine wirtschaftliche Kontraktion erlebt hat, kann ein neuer Eigentümer kommen und die steuerliche Beurteilung der Immobilie anfechten. Wenn sie erfolgreich sind, kann die Immobilie für einen niedrigeren Wert neu bewertet werden, was zu niedrigeren Steuern führt, was zu einem erhöhten Betriebsergebnis führt.
  • Mietermix: Bestimmte Arten von Mietern haben komplementäre Geschäfte und sind gerne in der Nähe und bereit, dafür eine Prämie zu zahlen. Ein neuer Eigentümer könnte also eine Immobilie kaufen, die Mieterbasis bewerten und proaktive Entscheidungen treffen, um sie zu ändern, um höhere Mieten zu erzielen. Zum Beispiel mögen wir Lebensmittelgeschäft und Einkaufszentren und es gibt eine Reihe von Mietern, die gerne im selben Zentrum koexistieren, um den vom Lebensmittelgeschäft erzeugten Verkehr zu nutzen. Dazu gehören Schnellrestaurants, Fitnessstudios und Bankfilialen. Aufgrund unserer langjährigen Beziehungen zu vielen dieser Arten von Unternehmen können wir mit ihnen zusammenarbeiten, um alte Mieter durch neue Mieter zu ersetzen und dabei ein höheres Betriebsergebnis zu erzielen. Im Idealfall sind die neuen Unternehmen hochwertige Mieter bei langfristigen Mietverträgen. Kreditgeber und Immobilieninvestoren bevorzugen dies, sodass die Strategie zu einer höheren Auslastung, einem geringeren Risiko und höheren Renditen führen kann. In Wirklichkeit kann ein Investor eine Kombination all dieser Strategien ausprobieren, um das Nettobetriebsergebnis der Immobilie zu maximieren. Um zu verstehen, wie wirkungsvoll dies sein kann, ist ein Beispiel hilfreich.

    Value-Add – Ein Beispiel

    Die folgende Tabelle veranschaulicht ein Vorher-Nachher-Beispiel für die Ausführung einer Value-Add-Strategie für einen erworbenen Vermögenswert. Es sollte beachtet werden, dass diese Änderungen nicht über Nacht geschehen. In einigen Fällen kann es Jahre der engagierten Fokussierung und konsequenten Ausführung dauern, um die Vorteile zu realisieren.

    In diesem Beispiel wird das Betriebsergebnis der Immobilie durch eine Kombination aus Ertragssteigerungen und Ausgabensenkungen verdoppelt. Unter der Annahme einer Cap-Rate von 7% konnte der Eigentümer den Wert über die Haltedauer der Investition von 5.000.000 USD (350.000 USD / 7%) auf 10.000.000 USD (700.000 USD / 7%) „erzwingen“. Dies berücksichtigt keine zusätzlichen, marktgetriebenen Veränderungen, die den Wert noch weiter nach oben treiben könnten.Der Punkt ist, dass ein „Value-Add“ -Ansatz eine bewährte Methode für Investoren und Transaktionssponsoren ist, um ihre operative Expertise zu nutzen, um eine Reihe verschiedener Strategien zu verfolgen, die alle darauf abzielen, das Nettobetriebsergebnis einer Immobilie und damit ihren Wert zu steigern.

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    First National Realty Partners ist eine der führenden Private-Equity-Investmentgesellschaften für gewerbliche Immobilien. Mit einem absichtlichen Fokus auf die Suche nach erstklassigen, mehrjährigen Vermögenswerten, die deutlich unter dem inneren Wert liegen, nutzen wir einen Value-Add-Ansatz, um überlegene langfristige, risikoadjustierte Renditen für unsere Investoren zu erzielen und gleichzeitig starke wirtschaftliche Vermögenswerte für die Gemeinden zu schaffen, in die wir investieren.

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