Ao contrário dos imóveis residenciais, que são avaliados em vendas comparáveis, os imóveis comerciais (“CRE”) são avaliados em uma métrica chamada receita operacional líquida (“NOI”). E, um dos principais benefícios de se investir em imóveis comerciais é um conceito chamado “Forçado Apreciação”, que é quando um proprietário toma medidas proativas para maximizar a quantidade de Lucro Operacional Líquido ou fluxo de caixa que uma propriedade produz, aumentando assim o seu valor no processo.

para entender completamente a abordagem de valor agregado ao investimento imobiliário comercial, primeiro é necessário entender como o lucro operacional líquido é calculado. o que é lucro operacional líquido? embora os itens de linha específicos possam variar de acordo com o tipo de propriedade (multifamiliar, edifícios de escritórios, varejo, etc) e classe de ativos (Classe A, Classe B, etc), o cálculo do lucro operacional líquido é geralmente o mesmo para todos eles. É a renda de uma propriedade, menos todas as despesas necessárias para operá-la (que inclui a taxa de vacância). Para entender completamente como é calculado, pode ser útil visualizá-lo da mesma forma que pode aparecer em um formulário ou demonstração financeira:

ao buscar mudanças em qualquer um ou todos esses itens de linha, um proprietário de propriedade comercial pode impactar diretamente o lucro operacional líquido de uma propriedade e essa ideia é a base para a estratégia de investimento “Valor Agregado”. Visão Geral da abordagem de Valor Agregado em muitas de nossas aquisições imobiliárias comerciais, construímos nosso plano de negócios em torno de uma abordagem de Valor Agregado, o que significa que buscamos propositalmente propriedades com excelentes localizações e fundamentos, mas também algum nível de estresse físico, operacional ou financeiro. Quando encontramos essas “propriedades de Valor Agregado”, realizamos uma quantidade significativa de due diligence sobre a propriedade, atividade de leasing, despesas operacionais e o mercado imobiliário local para determinar a taxa potencial de retorno. Se tudo der certo, tentamos adquirir essas propriedades com desconto em seu valor intrínseco e, em seguida, aplicar nossa experiência operacional para “agregar valor” ao longo do período de retenção de investimentos.taticamente, o processo de agregar valor significa apenas buscar estratégias para aumentar a receita, diminuir as despesas ou ambos. A estratégia exata é única para a propriedade e suas necessidades, mas pode assumir uma variedade de formas, incluindo:

  • renovações: Se um ativo não for mantido pela propriedade, a estrutura, a arquitetura, a base do inquilino e o paisagismo podem se deteriorar e ficar desatualizados. Por causa disso, os aluguéis podem sofrer e cair abaixo das taxas de mercado. Nesses casos, pode ser possível adquirir a propriedade com desconto e, em seguida, investir alguma quantidade de capital nas melhorias físicas necessárias para melhorar a propriedade para os padrões de mercado. Ao fazer isso, os aluguéis podem ser aumentados, o que aumenta a renda da propriedade. Enquanto as despesas operacionais permanecerem relativamente consistentes, o efeito líquido deve ser um aumento no lucro operacional líquido.
  • Insourcing: investidores e empresas com um alto nível de experiência operacional podem “insource” certas funções que são desempenhadas por fornecedores terceirizados e fazer o mesmo por mais barato. Por exemplo, temos nossa própria equipe interna de gerenciamento de propriedades, então gostamos de incutir essa função porque demonstramos que podemos fazê-lo melhor e mais barato. Em um ativo típico, o item de linha de despesas de gerenciamento de propriedades pode custar até 8% – 10% da receita bruta, portanto, isso representa uma economia de custos significativa que vai diretamente para aumentar o lucro operacional líquido.
  • ajustes de mercado: ocasionalmente, uma propriedade pode estar em boa forma, mas o proprietário pode não ter feito um trabalho muito bom ao negociar arrendamentos e renovações de arrendamento. Como resultado, pode haver uma diferença material entre os aluguéis atuais de uma propriedade e os aluguéis de mercado. Nesses casos, um novo proprietário pode intervir e negociar proativamente taxas mais altas quando os arrendamentos existentes surgirem para renovação, o que vai diretamente para aumentar o lucro operacional líquido.
  • Gestão de despesas: Investidores experientes sabem que existem regras gerais para cada item de linha de despesa e eles têm a capacidade de detectar se um deles está fora de controle. Se for esse o caso, um novo proprietário pode entrar e realizar uma revisão detalhada de cada item da linha de despesas para determinar se ele pode ser diminuído sem afetar a operação geral da propriedade. Por exemplo, se um mercado experimentou uma contração econômica, um novo proprietário pode entrar e desafiar a avaliação fiscal da propriedade. Se forem bem-sucedidos, a propriedade pode ser reavaliada por um valor menor, levando a impostos mais baixos, o que leva ao aumento do lucro operacional líquido.
  • Tenant Mix: certos tipos de inquilinos têm negócios complementares e gostam de estar perto um do outro e estão dispostos a pagar um prêmio para fazê-lo. Assim, um novo proprietário pode comprar uma propriedade, avaliar a base do inquilino e tomar decisões proativas para alterá-la em um esforço para obter aluguéis mais altos. Por exemplo, gostamos de shopping centers ancorados em supermercados e há vários inquilinos que gostam de coexistir no mesmo centro para aproveitar o tráfego gerado pelo supermercado. Estes incluem restaurantes de serviço rápido, estúdios de fitness e agências bancárias. Dados nossos relacionamentos de longa data com muitos desses tipos de negócios, podemos trabalhar com eles para substituir inquilinos antigos por novos inquilinos e obter maior lucro operacional líquido no processo. Idealmente, os novos negócios serão inquilinos de qualidade em arrendamentos de longo prazo. Credores e investidores imobiliários preferem isso, então a estratégia pode levar a uma maior ocupação, menor risco e maiores retornos. na realidade, um investidor pode tentar alguma combinação de todas essas estratégias em um esforço para maximizar o lucro operacional líquido da propriedade. Para entender o quão impactante isso pode ser, um exemplo é útil.

    Valor Agregado-um exemplo a tabela a seguir ilustra um exemplo antes e depois de executar uma estratégia de valor agregado para um ativo adquirido. Deve-se notar que essas mudanças não acontecem da noite para o dia. Em alguns casos, pode levar anos de foco dedicado e execução consistente para realizar os benefícios.

    neste exemplo, o lucro operacional líquido da propriedade é duplicado por meio de uma combinação de aumentos de receita e reduções de despesas. Assumindo uma taxa de limite de 7%, o proprietário do imóvel foi capaz de “forçar” o valor a aumentar de $5.000.000 ($350.000 / 7%) para $10.000.000 ($700.000 / 7%) durante o período de retenção de investimento. Isso não leva em conta nenhuma mudança adicional, impulsionada pelo mercado, o que poderia aumentar ainda mais o valor. a questão é esta, uma abordagem de “Valor Agregado” é um método comprovado e verdadeiro para investidores e patrocinadores de transações alavancarem seus conhecimentos operacionais para buscar uma série de estratégias diferentes, todas projetadas para aumentar o lucro operacional líquido de uma propriedade, e esse seu valor. interessado em aprender mais?a First National Realty Partners é uma das principais empresas de investimento imobiliário comercial de Private equity do país. Com um foco intencional em encontrar ativos de classe mundial e multitenentes bem abaixo do valor intrínseco, utilizamos uma abordagem de valor agregado para criar retornos superiores de longo prazo e ajustados ao risco para nossos investidores, criando ativos econômicos fortes para as comunidades em que investimos.

    para saber mais sobre nossas oportunidades de investimento, entre em contato conosco em (800) 605-4966 ou [email protected] para mais informações.