A diferencia de los bienes raíces residenciales, que se valoran en ventas comparables, los bienes raíces comerciales («CRE») se valoran en una métrica llamada Ingreso Operativo Neto («NOI»). Y, uno de los principales beneficios de invertir en bienes raíces comerciales es un concepto llamado «Apreciación forzada», que es cuando el propietario de una propiedad toma medidas proactivas para maximizar la cantidad de Ingresos Netos de Operación o flujo de efectivo que produce una propiedad, aumentando así su valor en el proceso.

Para comprender completamente el enfoque de valor agregado de la inversión inmobiliaria comercial, primero es necesario comprender cómo se calcula el Ingreso Operativo Neto.

¿Qué es el Resultado Neto de Explotación?

Aunque las partidas específicas pueden variar según el tipo de propiedad (multifamiliar, edificios de oficinas, tiendas minoristas, etc.) y la clase de activos (Clase A, Clase B, etc.), el cálculo de los Ingresos Netos de Explotación es generalmente el mismo para todos ellos. Es el ingreso de una propiedad, menos todos los gastos necesarios para operarla (que incluye la tasa de vacantes). Para comprender completamente cómo se calcula, puede ser útil verlo de la misma manera que puede aparecer en una proforma o estado financiero:

Al realizar cambios en cualquiera o en todos estos elementos de línea, el propietario de una propiedad comercial puede afectar directamente los Ingresos Netos de Explotación de una propiedad y esta idea es la base para la estrategia de inversión de «valor agregado».

Visión general del Enfoque de Valor Agregado

En muchas de nuestras adquisiciones de bienes raíces comerciales, construimos nuestro plan de negocios en torno a un enfoque de valor agregado, lo que significa que buscamos deliberadamente propiedades con excelentes ubicaciones y fundamentos, pero también con cierto nivel de estrés físico, operativo o financiero. Cuando encontramos estas «propiedades de valor agregado», realizamos una cantidad significativa de diligencia debida en la propiedad, la actividad de arrendamiento, los gastos operativos y el mercado local de bienes raíces para determinar la tasa de retorno potencial. Si todo se verifica, intentamos adquirir estas propiedades con un descuento de su valor intrínseco y luego aplicamos nuestra experiencia operativa para» agregar valor » durante el transcurso del período de tenencia de inversiones.

Tácticamente, el proceso de agregar valor solo significa seguir estrategias para aumentar los ingresos, disminuir los gastos o ambas cosas. La estrategia exacta es única para la propiedad y sus necesidades, pero puede tomar una variedad de formas, incluyendo:

  • Renovaciones: Si un activo no se mantiene, la estructura, la arquitectura, la base de inquilinos y el paisajismo pueden deteriorarse y quedar obsoletos. Debido a esto, los alquileres pueden sufrir y caer por debajo de las tasas de mercado. En tales casos, puede ser posible adquirir la propiedad por un descuento y luego invertir cierta cantidad de capital en las mejoras físicas necesarias para mejorar la propiedad a los estándares del mercado. Al hacerlo, se pueden aumentar los alquileres, lo que aumenta los ingresos de la propiedad. Mientras los gastos operativos se mantengan relativamente constantes, el efecto neto debería ser un aumento de los Ingresos Netos de Explotación.
  • Externalización: Los inversores y las empresas con un alto nivel de experiencia operativa pueden «externalizar» ciertas funciones que realizan proveedores externos y hacer lo mismo por un precio más barato. Por ejemplo, tenemos nuestro propio equipo interno de administración de propiedades, por lo que nos gusta contratar esta función porque hemos demostrado que podemos hacerlo mejor y más barato. En un activo típico, la partida de gastos de administración de propiedades puede costar hasta un 8 – – 10% de los Ingresos Brutos, por lo que esto representa un ahorro de costos significativo que se destina directamente al aumento de los Ingresos Netos de Explotación.
  • Ajustes de mercado: En ocasiones, una propiedad puede estar en buen estado, pero es posible que el propietario no haya hecho un buen trabajo negociando arrendamientos y renovaciones de arrendamiento. Como resultado, puede haber una diferencia material entre los alquileres actuales de una propiedad y los alquileres de mercado. En tales casos, un nuevo propietario puede intervenir y negociar proactivamente tarifas más altas cuando los arrendamientos existentes se renuevan, lo que va directamente hacia el aumento de los Ingresos Netos de Explotación.
  • Gestión de gastos: Los inversores experimentados saben que hay reglas generales para cada partida de gastos y tienen la capacidad de detectar si uno de ellos está fuera de control. Si este es el caso, un nuevo propietario puede entrar y realizar una revisión detallada de cada elemento de la línea de gastos para determinar si se puede disminuir sin afectar el funcionamiento general de la propiedad. Por ejemplo, si un mercado ha experimentado una contracción económica, un nuevo propietario puede entrar y desafiar la evaluación de impuestos de la propiedad. Si tienen éxito, la propiedad puede ser reevaluada por un valor más bajo, lo que conduce a impuestos más bajos, lo que conduce a un aumento de los Ingresos netos de Explotación.
  • Mezcla de inquilinos: Ciertos tipos de inquilinos tienen negocios complementarios y les gusta estar cerca unos de otros y están dispuestos a pagar una prima por hacerlo. Por lo tanto, un nuevo propietario podría comprar una propiedad, evaluar la base de inquilinos y tomar decisiones proactivas para cambiarla en un esfuerzo por lograr alquileres más altos. Por ejemplo, nos gustan los centros comerciales anclados en las tiendas de comestibles y hay varios inquilinos a los que les gusta coexistir en el mismo centro para aprovechar el tráfico generado por la tienda de comestibles. Estos incluyen restaurantes de servicio rápido, gimnasios y sucursales bancarias. Dadas nuestras relaciones de larga data con muchos de estos tipos de negocios, podemos trabajar con ellos para reemplazar a los inquilinos antiguos con nuevos inquilinos y lograr mayores Ingresos netos de Operación en el proceso. Idealmente, los nuevos negocios serán inquilinos de calidad en arrendamientos a largo plazo. Los prestamistas y los inversores inmobiliarios prefieren esto, por lo que la estrategia puede conducir a una mayor ocupación, un menor riesgo y mayores rendimientos.

En realidad, un inversor puede probar alguna combinación de todas estas estrategias en un esfuerzo por maximizar los Ingresos Netos de Explotación de la propiedad. Para entender cuán impactante puede ser esto, un ejemplo es útil.

Valor añadido: Un ejemplo

La siguiente tabla ilustra un ejemplo de antes y después de ejecutar una estrategia de valor añadido para un activo adquirido. Cabe señalar que estos cambios no ocurren de la noche a la mañana. En algunos casos, puede tomar años de enfoque dedicado y ejecución consistente para obtener los beneficios.

En este ejemplo, los Ingresos Netos de Explotación de la propiedad se duplican mediante una combinación de aumentos de ingresos y disminuciones de gastos. Suponiendo una Tasa de Límite del 7%, el propietario pudo «forzar» el valor para aumentar de 5 5,000,000 (3 350,000 / 7%) a 1 10,000,000 (7 700,000 / 7%) durante el período de tenencia de la inversión. Esto no tiene en cuenta ningún cambio adicional impulsado por el mercado, que podría aumentar aún más el valor.

El punto es este, un enfoque de «valor agregado» es un método probado y verdadero para que los inversores y patrocinadores de transacciones aprovechen su experiencia operativa para perseguir una serie de estrategias diferentes, todas las cuales están diseñadas para aumentar el Ingreso Operativo Neto de una propiedad, y este su valor. ¿Te Interesa Saber Más?

First National Realty Partners es una de las principales firmas de inversión en bienes raíces comerciales de capital privado del país. Con un enfoque intencional en la búsqueda de activos de clase mundial y con múltiples arrendatarios muy por debajo del valor intrínseco, utilizamos un enfoque de valor agregado para crear rendimientos superiores a largo plazo ajustados al riesgo para nuestros inversores, al tiempo que creamos activos económicos sólidos para las comunidades en las que invertimos.Para obtener más información sobre nuestras oportunidades de inversión, comuníquese con nosotros al (800) 605-4966 o [email protected] para más información.