El primer epicentro estadounidense del contagio de la COVID-19 fue nuestra ciudad más grande, densa y global, Nueva York. A medida que los neoyorquinos comprendían tardíamente la amenaza, miles abandonaron temporalmente la ciudad para quedarse en segundas residencias o con familiares en otros lugares. Desde entonces, ha habido una creencia persistente de que 2020 ha sido testigo de un éxodo urbano generalizado. Esa creencia, sin embargo, se basa en datos endiabladamente escasos. Los datos que tenemos sugieren que los compradores creen que las perspectivas a largo plazo para las ciudades estadounidenses siguen siendo sólidas, independientemente de lo que esté ocurriendo en este momento.

Siempre ha sido difícil encontrar buenos datos sobre las tendencias de migración a corto plazo. En 2020, los investigadores de migración se convirtieron en detectives, utilizando recolecciones de basura, pings de ubicación de teléfonos celulares y formularios de cambio de dirección de USPS para tratar de armar una historia completa. Pero gran parte de la información no distingue fácilmente a los viajeros de los viajeros, y por lo general solo está disponible con varios meses de retraso. Peor aún, la pandemia ha empeorado drásticamente algunas fuentes de datos estándar porque se han reducido las entrevistas en persona.

Un hecho que se desprende claramente de los datos es que Manhattan y San Francisco han experimentado graves salidas de población. Es fácil encontrar razones: el hacinamiento, los precios, la prevalencia de residentes que poseen casas de campo, el cierre de los servicios culturales de marquesina. Pero si nos fijamos en el siguiente nivel de ciudades de élite, densas y caras, Boston, Washington, Seattle, incluso los distritos exteriores de Nueva York, no está claro si ha habido un flujo significativo de población.

Es más fácil encontrar datos sobre las ventas de viviendas, que potencialmente pueden decirnos dónde está aumentando y disminuyendo la demanda de vivienda. Un informe de agosto de Zillow dio una fuerte evidencia de que los mercados de vivienda urbanos y suburbanos se movieron al menos a principios de julio, contradiciendo aún más la creencia prevaleciente en la huida urbana.

Usando los datos disponibles públicamente de Zillow, pude encontrar patrones similares hasta octubre. Notablemente, los precios de las casas unifamiliares realmente despegaron en agosto. El auge de los precios es nacional, y es innegable que está ayudado por tasas de interés históricamente bajas y una fuerte disminución en el número de casas en el mercado. Dividí el país en cinco regiones que han experimentado brotes de coronavirus en diferentes momentos y observé la aceleración de los precios de la vivienda en los códigos postales urbanos y suburbanos. (La aceleración equivale al cambio de precio interanual del mes actual menos el cambio de precio interanual de febrero). En California y el noreste, los mercados suburbanos se han acelerado un poco más rápido; en las otras tres regiones, los códigos postales urbanos han estado a la cabeza.

Pero hay una gran desconexión entre el valor de las casas y los mercados de alquiler. Zillow utiliza una metodología diferente para los alquileres, por lo que las dos series no son directamente comparables. (Y mis propios cálculos son imprecisos porque no tengo los pesos adecuados para adjuntar a cada código POSTAL).

Con el alquiler, hay una distinción más clara: los suburbios tuvieron una desaceleración de los precios, pero se recuperaron, mientras que las ciudades de la mayoría de las regiones aún no han experimentado la recuperación. La diferencia es bastante grande en California y el noreste. Y los sospechosos habituales se destacan. De los 25 códigos postales con las mayores desaceleraciones en alquiler, 14 están en Manhattan, 4 en San Francisco y 2 en Brooklyn, Boston y Seattle.

En un artículo del New York Times de la semana pasada, el economista Issi Romem explicó por qué las ventas más rápidas y menos personas que venden una casa para comprar otra contribuyen a un mercado de la vivienda frenético. A primera vista, uno pensaría que estos son cambios neutrales: una familia que vende una casa y compra otra contribuye por igual a la oferta y la demanda. Y cada venta completa reduce la oferta y la demanda por igual. Pero esas reducciones iguales de la oferta y la demanda intensifican cualquier desequilibrio en el mercado restante. En 2020, eso ha impulsado el mercado de vendedores subyacente. Si el mercado subyacente fuera favorable a los compradores, unas ventas más rápidas y menos empresas de mudanzas aumentarían los recortes de precios y las concesiones.

En conjunto, la caída del alquiler y el aumento de los precios de las viviendas podrían estar contando dos historias, las cuales son plausibles. En primer lugar, los datos sugieren que las perspectivas a largo plazo de la demanda de vivienda (reflejadas en los precios de compra) son excelentes, aunque la demanda a corto plazo (reflejada en los alquileres) es blanda. En segundo lugar, los datos son consistentes con el impacto desigual de la recesión de la COVID, que ha salvado a la mayoría de las personas con altos ingresos (que en su mayoría compran casas) y ha golpeado a las personas con bajos ingresos (que en su mayoría alquilan).

Los datos de alquiler también son consistentes con el vuelo urbano a corto plazo, pero los datos de precios de las casas de las áreas urbanas contradicen las historias sin aliento que predicen la muerte de las ciudades. Hasta que no se disponga de más datos, no entenderemos completamente el alcance o la duración del vuelo urbano.

Mientras tanto, para los gobiernos locales en áreas urbanas y suburbanas, una era de incógnitas requiere un mayor grado de flexibilidad. Los reglamentos y las prioridades de gasto se establecen implícitamente, en la mayoría de los casos, para apoyar y mantener las pautas existentes. Eso no siempre es bueno, por ejemplo, la zonificación excluyente perpetúa las injusticias del pasado, pero al menos puede sostenerse. Sin embargo, la pandemia ha sacudido y cambiado muchas cosas, y parte de ese cambio se mantendrá. Por ejemplo, es casi seguro que habrá más trabajo remoto y menos tiendas minoristas en 2022 que en 2019.

Las políticas locales interactúan con la realidad económica como un trinquete: la zonificación puede prevenir la construcción, pero no puede detener el abandono. La falta de infraestructura puede limitar la actividad económica, pero la existencia de infraestructura innecesaria no genera su propia demanda.

Por lo tanto, las localidades con regulaciones y presupuestos de desarrollo rígidos encontrarán que se pierden los cambios positivos, pero no pueden evitar los negativos. Los líderes comunitarios deben abrazar, o al menos tolerar, una era de cambios inevitables y aumentar la flexibilidad en sus políticas de uso de la tierra, negocios y transporte.