ensimmäinen COVID-19-tartunnan yhdysvaltalainen episentrumi oli suurin, tihein ja globaalein kaupunkimme New York. Kun newyorkilaiset tajusivat uhkan viivyttelemättä, tuhannet lähtivät väliaikaisesti Kaupungista asuakseen toisissa kodeissa tai perheenjäsentensä luona muualla. Siitä lähtien on uskottu, että vuonna 2020 on nähty laajaa kaupunkipakoa. Tämä uskomus perustuu kuitenkin pirullisen vähäisiin tietoihin. Mitä tietoja meillä on viittaa siihen, että ostajat uskovat pitkän aikavälin näkymät Amerikan kaupungeissa pysyvät vahvoina, riippumatta siitä, mitä tapahtuu tällä hetkellä.

lyhyen aikavälin muuttoliikkeen suuntauksista on aina ollut vaikea löytää hyvää tietoa. Vuonna 2020 muuttoliikkeen tutkijat ovat ryhtyneet etsiviksi, käyttäen roskien noutoja, kännyköiden paikannuspuhelimia ja USPS: n osoitteenmuutoslomakkeita yrittäen koota kokonaisen tarinan. Mutta suuri osa tiedoista ei erota helposti muuttajia matkustajista, ja se on yleensä saatavilla vain useiden kuukausien viiveellä. Vielä pahempaa on se, että pandemia on pahentanut rajusti joitakin vakiotietolähteitä, koska henkilökohtaisesti tehtyjä haastatteluja on rajoitettu.

yksi tiedoista selvästi esiin nouseva seikka on se, että Manhattanilla ja San Franciscossa on tapahtunut vakavia väestövähennyksiä. Syitä on helppo keksiä: Tungos, hinnat, maalaiskoteja omistavien asukkaiden yleisyys, marqueen kulttuuritarjonnan sulkeminen. Mutta jos katsomme seuraavaa tasoa kalliissa, tiheissä eliittikaupungeissa—Bostonissa, Washingtonissa, Seattlessa, jopa New Yorkin ulommissa kaupunginosissa-on epäselvää, onko siellä ollut merkittävää väestönkasvua.

asuntokaupoista on helpompi löytää tietoja, jotka voivat mahdollisesti kertoa, missä asuntojen kysyntä on nousussa ja laskussa. Zillow ’ n elokuinen raportti antoi vahvaa näyttöä siitä, että kaupunkien ja esikaupunkien asuntomarkkinat liikkuivat lockstepissä ainakin heinäkuun alkuun asti, mikä on edelleen ristiriidassa vallitsevan käsityksen kanssa kaupunkilennosta.

käyttäen Zillowin julkisesti saatavilla olevia tietoja pystyin löytämään samanlaisia kuvioita lokakuulle asti. Etenkin omakotitalojen hinnat lähtivät todella nousuun elokuussa. Hintabuumi on valtakunnallista, ja sitä kiistatta edesauttavat historiallisen matala korkotaso ja asuntojen määrän jyrkkä lasku markkinoilla. Jaoin maan viiteen alueeseen, joilla on esiintynyt koronavirusepidemioita eri aikoina, ja tarkastelin asuntojen hintojen kiihtymistä kaupunki-ja esikaupunkialueiden postinumeroissa. (Kiihtyvyys on kuluvan kuukauden vuosittainen hintamuutos miinus Helmikuu vuosittainen hintamuutos). Kaliforniassa ja maan koillisosassa lähiömarkkinat ovat kiihtyneet hieman nopeammin; kolmella muulla alueella kaupunkien postinumerot ovat itse asiassa olleet kärjessä.

, mutta kodin arvojen ja vuokramarkkinoiden välillä on suuri katkos. Zillow käyttää vuokrauksessa erilaista menetelmää, joten nämä kaksi sarjaa eivät ole suoraan vertailukelpoisia. (Ja omat laskelmani ovat epätarkkoja, koska minulla ei ole asianmukaisia painoja, joita liittää jokaiseen postinumeroon).

vuokrien suhteen ero on selvempi: lähiöissä hinnat laskivat, mutta elpyivät, kun taas useimpien alueiden kaupungit eivät ole vielä kokeneet elpymistä. Ero on melko suuri Kaliforniassa ja maan koillisosassa. Tavalliset epäillyt erottuvat joukosta. Niistä 25 postinumerosta, joiden vuokrat ovat laskeneet eniten, 14 sijaitsee Manhattanilla, 4 San Franciscossa ja 2 Brooklynissa, Bostonissa ja Seattlessa.

New York Timesin artikkelissa viime viikolla ekonomisti Issi Romem selitti, miksi nopeampi myynti ja vähemmän ihmisiä, jotka myyvät yhden asunnon ostaakseen toisen, lisäävät vimmaisia asuntomarkkinoita. Ensisilmäyksellä näitä voisi luulla neutraaleiksi muutoksiksi: yhden kodin myyvä ja toisen ostava perhe vaikuttaa yhtä lailla tarjontaan ja kysyntään. Ja jokainen valmis myynti vähentää tarjontaa ja kysyntää yhtä paljon. Mutta nämä kysynnän ja tarjonnan yhtä suuret vähennykset lisäävät jäljellä olevien markkinoiden epätasapainoa. Vuonna 2020 se on piristänyt taustalla olevan myyjän markkinoita. Jos taustalla olevat markkinat olisivat ostajille suotuisat, nopeampi myynti ja vähemmän liikkujia lisäisivät hinnanalennuksia ja myönnytyksiä.

yhdessä laskeneet vuokrat ja asuntojen hintojen nousu voisivat kertoa kahta tarinaa, jotka molemmat ovat uskottavia. Ensinnäkin tiedot viittaavat siihen, että asuntojen kysyntänäkymät pitkällä aikavälillä (heijastuvat ostohintoihin) ovat erinomaiset, vaikka lyhyen aikavälin kysyntä (heijastuu vuokriin) on pehmeää. Toiseksi tiedot vastaavat COVID-laman epätasa-arvoista vaikutusta, sillä se on säästänyt useimmat suurituloiset (jotka enimmäkseen ostavat asuntoja) ja moukaroinut pienituloisia (jotka enimmäkseen vuokraavat).

vuokratiedot täsmäävät myös lyhytaikaiseen kaupunkilentoon, mutta kaupunkiseutujen asuntojen hintatiedot ovat ristiriidassa kaupunkien kuolemaa ennustavien hengästyttävien tarinoiden kanssa. Ennen kuin lisää tietoa on saatavilla, emme täysin ymmärrä kaupunkilentojen laajuutta tai kestoa.

samaan aikaan sekä kaupunki-että esikaupunkialueiden paikallishallinnoille tuntemattomuuden aikakausi edellyttää suurempaa joustavuutta. Säädökset ja menojen painopisteet asetetaan epäsuorasti useimmissa tapauksissa nykyisten mallien tukemiseksi ja ylläpitämiseksi. Se ei ole aina hyvä—esimerkiksi poissulkeva kaavoitus ylläpitää menneitä vääryyksiä—mutta ainakin se voidaan pitää. Pandemia on kuitenkin ravistellut ja muuttanut monia asioita,ja osa tuosta muutoksesta pysyy. Esimerkiksi vuonna 2022 on lähes varmasti enemmän etätyötä ja vähemmän vähittäiskauppoja kuin vuonna 2019.

Paikallispolitiikka vuorovaikuttaa taloudellisen todellisuuden kanssa kuin ratikka: kaavoitus voi estää rakentamista, mutta se ei voi pysäyttää luopumista. Infrastruktuurin puute voi rajoittaa taloudellista toimintaa, mutta tarpeettoman infrastruktuurin olemassaolo ei luo omaa kysyntää.

näin ollen paikkakunnat, joilla on jäykät kehittämissäädökset ja-budjetit, huomaavat jäävänsä paitsi myönteisistä muutoksista, mutta eivät voi välttyä kielteisiltä muutoksilta. Yhteisön johtajien olisi omaksuttava väistämättömien muutosten aikakausi tai ainakin siedettävä sitä ja lisättävä joustavuutta maankäyttö -, liike-ja liikennepolitiikassaan.