toisin kuin asuinkiinteistöt, jotka arvostetaan vertailukelpoisella myynnillä, liikekiinteistöt (”CRE”) arvostetaan nettotuloksi (”Noi”) kutsutulla mittarilla. Ja yksi kaupallisiin kiinteistöihin sijoittamisen suurimmista eduista on käsite nimeltä ”pakotettu arvostus”, joka on, kun kiinteistön omistaja ryhtyy ennakoiviin toimiin maksimoidakseen kiinteistön tuottaman nettotulon tai kassavirran määrän, mikä lisää sen arvoa prosessissa.

jotta liikekiinteistösijoittamisen lisäarvomalli ymmärrettäisiin täysin, on ensin ymmärrettävä, miten liiketoiminnan nettotulot lasketaan.

mikä on liiketoiminnan nettotulos?

vaikka erityiset erät voivat vaihdella kiinteistötyypin (moniperhe, toimistorakennukset, vähittäiskauppa jne.) ja omaisuusluokan (luokka A, luokka B jne.) mukaan, liiketoiminnan nettotulot lasketaan yleensä samalla tavalla kaikkien omaisuuserien osalta. Se on kiinteistön tulo, josta on vähennetty kaikki sen hoitamiseen tarvittavat kulut (mukaan lukien avoimien työpaikkojen määrä). Jotta ymmärtäisimme täysin, miten se lasketaan, voi olla hyödyllistä tarkastella sitä samalla tavalla kuin se voi näkyä proformassa tai tilinpäätöksessä:

tekemällä muutoksia mihin tahansa tai kaikkiin näihin riveihin liikekiinteistön omistaja voi vaikuttaa suoraan kiinteistön liiketoiminnan nettotulokseen ja tämä ajatus on ”lisäarvoa” koskevan sijoitusstrategian perusta.

katsaus lisäarvoon

monissa kaupallisissa kiinteistöhankinnoissamme rakennamme liiketoimintasuunnitelmamme lisäarvoon perustuvan lähestymistavan ympärille, mikä tarkoittaa, että etsimme tarkoituksellisesti kiinteistöjä, joilla on erinomaiset sijainnit ja perusteet, mutta myös jonkinasteinen fyysinen, operatiivinen tai taloudellinen stressi. Kun löydämme nämä ”lisäarvoa ominaisuuksia”, suoritamme merkittävän määrän due diligence kiinteistön, leasing toimintaa, käyttökulut, ja paikalliset kiinteistömarkkinat määrittää mahdollisen tuottoasteen. Jos kaikki on kunnossa, pyrimme hankkimaan nämä kiinteistöt alennuksella niiden itseisarvoon nähden ja soveltamaan operatiivista asiantuntemustamme ”lisäarvoon” sijoitusten hallussapitojakson aikana.

taktisesti arvon lisääminen tarkoittaa vain strategioiden toteuttamista joko tulojen lisäämiseksi, menojen vähentämiseksi tai molempien. Tarkka strategia on kiinteistölle ja sen tarpeille ominainen, mutta se voi olla monenmuotoinen, mm.:

  • peruskorjaus: Jos omaisuutta ei ylläpidetä, sen rakenne, arkkitehtuuri, vuokralaispohja ja maisemointi voivat rapistua ja vanhentua. Tämän vuoksi vuokrat voivat kärsiä ja laskea alle markkinakorkojen. Tällaisissa tapauksissa voi olla mahdollista hankkia kiinteistö alennusta vastaan ja sitten sijoittaa jonkin verran pääomaa fyysisiin parannuksiin, joita tarvitaan kiinteistön kohentamiseksi markkinoiden vaatimusten mukaiseksi. Tällöin vuokria voidaan nostaa, mikä lisää kiinteistön tuloja. Niin kauan kuin toimintamenot pysyvät suhteellisen yhdenmukaisina, nettovaikutuksen pitäisi olla liiketoiminnan nettotulojen kasvu.
  • Insourcing: sijoittajat ja yritykset, joilla on korkea operatiivisen asiantuntemuksen taso, voivat ”insource” tiettyjä toimintoja, joita suorittavat ulkopuoliset myyjät, ja tehdä saman halvemmalla. Meillä on esimerkiksi oma in-house property management team, joten haluamme insource tätä toimintoa, koska olemme osoittaneet, että voimme tehdä sen paremmin ja halvemmalla. Tyypillisessä omaisuuserässä omaisuudenhoidon kuluerä voi maksaa jopa 8% – 10% bruttotuloista, joten tämä on merkittävä kustannussäästö, joka menee suoraan liiketoiminnan nettotulojen kasvattamiseen.
  • Markkinakorjaukset: joskus kiinteistö voi olla hyväkuntoinen, mutta omistaja ei välttämättä ole tehnyt kovin hyvää työtä neuvotellessaan vuokrasopimuksista ja vuokrasopimuksen uusimisesta. Tämän seurauksena kiinteistön nykyisten vuokrien ja markkinavuokrien välillä voi olla olennainen ero. Tällöin uusi omistaja voi astua mukaan ja ennakoivasti neuvotella korkeampia korkoja, kun nykyiset vuokrasopimukset tulevat uusittaviksi, mikä menee suoraan liiketoiminnan nettotulojen kasvattamiseen.
  • kulujen hallinta: Kokeneet sijoittajat tietävät, että jokaiselle kululinjan erälle on olemassa yleiset nyrkkisäännöt ja heillä on kyky bongata, jos jompikumpi on sekaisin. Jos näin on, uusi omistaja voi tulla ja suorittaa yksityiskohtaisen tarkastelun kunkin kululinjan erä määrittää, jos se voidaan pienentää vaikuttamatta yleistä toimintaa kiinteistön. Jos esimerkiksi markkinat ovat kokeneet talouden supistumisen, uusi omistaja voi tulla haastamaan kiinteistön veroarvion. Jos ne onnistuvat, omaisuus voidaan arvioida uudelleen alempaan arvoon, mikä johtaa alhaisempiin veroihin, mikä johtaa liiketoiminnan nettotulojen kasvuun.
  • Asukasyhdistelmä: tietyntyyppisillä vuokralaisilla on toisiaan täydentäviä yrityksiä ja he haluavat olla lähellä toisiaan ja he ovat valmiita maksamaan siitä palkkion. Uusi omistaja voisi siis ostaa kiinteistön, arvioida vuokralaispohjaa ja tehdä ennakoivia päätöksiä sen muuttamisesta pyrkiessään korkeampiin vuokriin. Esimerkiksi, pidämme ruokakauppa ankkuroitu ostoskeskuksia ja on useita vuokralaisia, jotka haluavat rinnakkain samassa keskustassa hyödyntää liikennettä syntyy Päivittäistavarakauppa. Tällaisia ovat esimerkiksi pikapalveluravintolat, kuntosalit ja pankkikonttorit. Koska meillä on pitkät suhteet moniin tämäntyyppisiin yrityksiin, voimme työskennellä niiden kanssa korvataksemme Vanhat vuokralaiset uusilla vuokralaisilla ja saavuttaaksemme samalla suuremmat liiketoiminnan nettotulot. Ihannetapauksessa uudet yritykset ovat laadukkaita vuokralaisia pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla. Lainanantajat ja kiinteistösijoittajat suosivat tätä, joten strategia voi johtaa korkeampaan käyttöasteeseen, pienempään riskiin ja korkeampaan tuottoon.
  • todellisuudessa sijoittaja voi kokeilla jotakin näiden kaikkien strategioiden yhdistelmää pyrkiessään maksimoimaan kiinteistön nettotulot. Esimerkki auttaa ymmärtämään, miten vaikuttava se voi olla.

    lisäarvo-esimerkki

    seuraavassa taulukossa esitetään ennen ja jälkeen – esimerkki hankitun omaisuuserän lisäarvo-strategian toteuttamisesta. On huomattava, että nämä muutokset eivät tapahdu yhdessä yössä. Joissakin tapauksissa, se voi kestää vuosia omistettu keskittyä ja johdonmukainen toteutus ymmärtää hyödyt.

    tässä esimerkissä kiinteistön liikevoitto kaksinkertaistuu tulojen nousun ja kulujen laskun yhdistelmänä. Olettaen 7% Cap korko, kiinteistön omistaja pystyi ”pakottaa” arvo kasvaa $5,000,000 ($350,000 / 7%) $10,000,000 ($700,000 / 7%) aikana sijoitus holding aikana. Tämä ei selitä mitään markkinavetoisia lisämuutoksia, jotka voisivat nostaa arvon vielä korkeammalle.

    pointti on tämä, ”lisäarvo”-lähestymistapa on kokeiltu ja todellinen menetelmä, jolla sijoittajat ja transaktioiden rahoittajat hyödyntävät operatiivista asiantuntemustaan useiden eri strategioiden toteuttamiseksi, jotka kaikki on suunniteltu kasvattamaan kiinteistön liiketoiminnan nettotuloja ja tämän arvoa.

    Kiinnostaako oppia lisää?

    First National Realty Partners on yksi maan johtavista pääomasijoitusyrityksistä. Tarkoituksellisesti keskittyä löytää maailmanluokan, monialaomaisuus varat selvästi alle itseisarvo, käytämme lisäarvoa lähestymistapa luoda ylivoimainen pitkän aikavälin, riskipainotettu tuotto sijoittajillemme ja luoda vahva taloudellinen omaisuus yhteisöille, joihin sijoitamme.

    Jos haluat lisätietoja sijoitusmahdollisuuksistamme, ota yhteyttä osoitteeseen (800) 605-4966 tai [email protected] lisätietoja.