Contrairement à l’immobilier résidentiel, qui est évalué sur des ventes comparables, l’immobilier commercial ( » CRE ») est évalué sur une métrique appelée Résultat d’exploitation net ( » NOI »). De plus, l’un des principaux avantages de l’investissement dans l’immobilier commercial est un concept appelé « Appréciation forcée », c’est-à-dire lorsqu’un propriétaire prend des mesures proactives pour maximiser le montant du Revenu d’exploitation net ou des flux de trésorerie qu’une propriété produit, augmentant ainsi sa valeur dans le processus.

Pour bien comprendre l’approche à valeur ajoutée de l’investissement immobilier commercial, il est d’abord nécessaire de comprendre comment le Résultat net d’exploitation est calculé.

Qu’est-ce que le Résultat Net d’exploitation ?

Bien que les postes spécifiques puissent varier selon le type de biens (multifamiliaux, immeubles de bureaux, commerces de détail, etc.) et la classe d’actifs (Classe A, Classe B, etc.), le calcul du Résultat Net d’exploitation est généralement le même pour tous. Il s’agit du revenu d’une propriété, moins toutes les dépenses nécessaires à son fonctionnement (ce qui inclut le taux d’inoccupation). Pour bien comprendre comment il est calculé, il peut être utile de le visualiser de la même manière qu’il peut apparaître dans un proforma ou un état financier:

En modifiant l’un ou l’ensemble de ces postes, un propriétaire commercial peut avoir un impact direct sur le Résultat d’exploitation net d’un bien et cette idée est à la base de la stratégie d’investissement à « valeur ajoutée ».

Aperçu de l’approche à valeur ajoutée

Dans nombre de nos acquisitions immobilières commerciales, nous construisons notre plan d’affaires autour d’une approche à valeur ajoutée, ce qui signifie que nous recherchons délibérément des propriétés avec d’excellents emplacements et fondamentaux, mais aussi un certain niveau de stress physique, opérationnel ou financier. Lorsque nous trouvons ces « propriétés à valeur ajoutée », nous effectuons une diligence raisonnable importante sur la propriété, l’activité de location, les dépenses d’exploitation et le marché immobilier local afin de déterminer le taux de rendement potentiel. Si tout se passe bien, nous tentons d’acquérir ces propriétés à un prix inférieur à leur valeur intrinsèque, puis nous appliquons notre expertise opérationnelle pour « ajouter de la valeur » au cours de la période de détention de l’investissement.

Tactiquement, le processus d’ajout de valeur signifie simplement poursuivre des stratégies pour augmenter les revenus, diminuer les dépenses ou les deux. La stratégie exacte est propre à la propriété et à ses besoins, mais elle peut prendre diverses formes, notamment:

  • Rénovations: Si un bien n’est pas entretenu, la structure, l’architecture, la base de locataires et l’aménagement paysager peuvent se détériorer et devenir obsolètes. Pour cette raison, les loyers peuvent souffrir et tomber en dessous des taux du marché. Dans de tels cas, il peut être possible d’acquérir la propriété moyennant un rabais, puis d’investir une certaine quantité de capital dans les améliorations physiques nécessaires pour améliorer la propriété aux normes du marché. Ce faisant, les loyers peuvent être augmentés, ce qui augmente les revenus de la propriété. Tant que les charges opérationnelles restent relativement constantes, l’effet net devrait être une augmentation du Résultat opérationnel net.
  • Insourcing: Les investisseurs et les entreprises ayant un haut niveau d’expertise opérationnelle peuvent « insourcer » certaines fonctions qui sont effectuées par des fournisseurs tiers et faire de même pour moins cher. Par exemple, nous avons notre propre équipe de gestion immobilière interne, nous aimons donc intégrer cette fonction car nous avons démontré que nous pouvons le faire mieux et moins cher. Dans un actif typique, le poste de dépenses de gestion immobilière peut coûter jusqu’à 8% à 10% du Chiffre d’affaires brut, ce qui représente une économie de coûts importante qui contribue directement à l’augmentation du Résultat d’exploitation net.
  • Ajustements du marché: À l’occasion, une propriété peut être en bon état, mais le propriétaire n’a peut-être pas très bien négocié les baux et les renouvellements de bail. Par conséquent, il peut y avoir une différence importante entre les loyers actuels d’une propriété et les loyers du marché. Dans de tels cas, un nouveau propriétaire peut intervenir et négocier de manière proactive des taux plus élevés lorsque des baux existants sont renouvelés, ce qui contribue directement à l’augmentation du bénéfice d’exploitation net.
  • Gestion des dépenses: Les investisseurs expérimentés savent qu’il existe des règles générales pour chaque poste de dépense et qu’ils ont la capacité de repérer si l’un d’eux est dépassé. Si tel est le cas, un nouveau propriétaire peut se présenter et effectuer un examen détaillé de chaque poste de dépense pour déterminer s’il peut être diminué sans affecter le fonctionnement global de la propriété. Par exemple, si un marché a connu une contraction économique, un nouveau propriétaire peut entrer et contester l’évaluation fiscale de la propriété. S’ils réussissent, la propriété peut être réévaluée pour une valeur inférieure, ce qui entraîne une baisse des impôts, ce qui entraîne une augmentation du bénéfice d’exploitation net.
  • Mélange de locataires: Certains types de locataires ont des entreprises complémentaires et aiment être proches les uns des autres et ils sont prêts à payer une prime pour le faire. Ainsi, un nouveau propriétaire pourrait acheter une propriété, évaluer la base de locataires et prendre des décisions proactives pour la changer dans le but d’obtenir des loyers plus élevés. Par exemple, nous aimons les centres commerciaux ancrés dans les épiceries et il y a un certain nombre de locataires qui aiment coexister dans le même centre pour profiter du trafic généré par l’épicerie. Ceux-ci comprennent des restaurants à service rapide, des studios de fitness et des agences bancaires. Compte tenu de nos relations de longue date avec bon nombre de ces types d’entreprises, nous pouvons travailler avec elles pour remplacer les anciens locataires par de nouveaux locataires et obtenir ainsi un bénéfice d’exploitation net plus élevé. Idéalement, les nouvelles entreprises seront des locataires de qualité sur des baux à long terme. Les prêteurs et les investisseurs immobiliers préfèrent cela, de sorte que la stratégie peut entraîner une occupation plus élevée, un risque plus faible et des rendements plus élevés.

En réalité, un investisseur peut essayer une combinaison de toutes ces stratégies dans le but de maximiser le Bénéfice d’exploitation net de la propriété. Pour comprendre à quel point cela peut être percutant, un exemple est utile.

Valeur ajoutée – Un exemple

Le tableau suivant illustre un exemple avant et après d’exécution d’une stratégie de valeur ajoutée pour un actif acquis. Il convient de noter que ces changements ne se produisent pas du jour au lendemain. Dans certains cas, cela peut prendre des années de concentration dédiée et d’exécution cohérente pour en tirer parti.

Dans cet exemple, le bénéfice d’exploitation net de l’immeuble est doublé par une combinaison d’augmentations de revenus et de baisses de charges. En supposant un taux de plafond de 7%, le propriétaire a pu « forcer » la valeur à passer de 5 000 000 $ (350 000 / / 7%) à 10 000 000 $ (700 000 / / 7%) au cours de la période de détention de l’investissement. Cela ne tient pas compte des changements supplémentaires, dictés par le marché, qui pourraient pousser la valeur encore plus haut.

Le fait est que l’approche « à valeur ajoutée » est une méthode éprouvée permettant aux investisseurs et aux promoteurs de transactions de tirer parti de leur expertise opérationnelle pour poursuivre un certain nombre de stratégies différentes, toutes conçues pour augmenter le Résultat d’exploitation Net d’un bien, et cela sa valeur.

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First National Realty Partners est l’une des principales sociétés d’investissement immobilier commercial en capital-investissement du pays. En nous concentrant intentionnellement sur la recherche d’actifs multi-locataires de classe mondiale bien en dessous de la valeur intrinsèque, nous utilisons une approche à valeur ajoutée pour créer des rendements supérieurs à long terme ajustés au risque pour nos investisseurs tout en créant des actifs économiques solides pour les communautés dans lesquelles nous investissons.

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