Le premier épicentre américain de la contagion du COVID-19 était notre ville la plus grande, la plus dense et la plus mondiale, New York. Alors que les New-Yorkais ont pris conscience tardivement de la menace, des milliers de personnes ont temporairement quitté la ville pour rester dans des résidences secondaires ou avec des membres de leur famille ailleurs. Depuis, il y a une croyance persistante selon laquelle 2020 a connu un exode urbain généralisé. Cette croyance, cependant, repose sur diablement peu de données. Les données dont nous disposons suggèrent que les acheteurs pensent que les perspectives à long terme des villes américaines restent solides, peu importe ce qui se passe actuellement.

Il a toujours été difficile de trouver de bonnes données sur les tendances de migration à court terme. En 2020, les chercheurs en migration sont devenus des détectives, utilisant des micros à ordures, des pings de localisation de téléphone portable et des formulaires de changement d’adresse USPS pour essayer de reconstituer une histoire complète. Mais la plupart des informations ne distinguent pas facilement les déménageurs des voyageurs, et elles ne sont généralement disponibles qu’avec un décalage de plusieurs mois. Pire encore, la pandémie a considérablement aggravé certaines sources de données standard, car les entrevues en personne ont été réduites.

Un fait qui ressort clairement des données est que Manhattan et San Francisco ont connu de graves sorties de population. Il est facile de trouver des raisons: l’encombrement, les prix, la prévalence des résidents qui possèdent des maisons de campagne, la fermeture d’équipements culturels de marque. Mais si nous regardons le prochain niveau de villes d’élite denses et chères — Boston, Washington, Seattle, même les arrondissements extérieurs de New York — on ne sait pas s’il y a eu une sortie de population significative.

Il est plus facile de trouver des données sur les ventes de maisons, qui peuvent potentiellement nous indiquer où la demande de logements augmente et diminue. Un rapport publié en août par Zillow a donné des preuves solides que les marchés du logement urbain et suburbain se sont déplacés en vase clos au moins jusqu’au début de juillet, contredisant davantage la croyance répandue en la fuite urbaine.

En utilisant les données accessibles au public de Zillow, j’ai pu trouver des modèles similaires jusqu’en octobre. Notamment, les prix des maisons unifamiliales ont vraiment décollé en août. Le boom des prix est national, et il est indéniable qu’il est aidé par des taux d’intérêt historiquement bas et une forte diminution du nombre de maisons sur le marché. J’ai divisé le pays en cinq régions qui ont connu des épidémies de coronavirus à différents moments et j’ai examiné l’accélération des prix des logements dans les codes postaux urbains et suburbains. (L’accélération est égale à la variation des prix d’une année à l’autre du mois en cours moins la variation des prix d’une année à l’autre de février). En Californie et dans le Nord-Est, les marchés de banlieue se sont accélérés légèrement plus rapidement; dans les trois autres régions, les codes postaux urbains ont en fait été en tête.

Mais il y a une grande déconnexion entre les valeurs des maisons et les marchés locatifs. Zillow utilise une méthodologie différente pour les locations, de sorte que les deux séries ne sont pas directement comparables. (Et mes propres calculs sont imprécis car je n’ai pas les poids appropriés à attacher à chaque code POSTAL).

Avec les loyers, il y a une distinction plus claire: les banlieues ont connu une décélération des prix mais se sont redressées, tandis que les villes de la plupart des régions n’ont pas encore connu la reprise. La différence est assez importante en Californie et dans le Nord-est. Et les suspects habituels se démarquent. Sur les 25 codes postaux avec les plus grandes décélérations de loyer, 14 se trouvent à Manhattan, 4 à San Francisco et 2 à Brooklyn, Boston et Seattle.

Dans un article du New York Times la semaine dernière, l’économiste Issi Romem a expliqué pourquoi des ventes plus rapides et moins de personnes vendant une maison pour en acheter une autre contribuent à un marché du logement frénétique. À première vue, on pourrait penser qu’il s’agit de changements neutres: une famille vendant une maison et en achetant une autre contribue à parts égales à l’offre et à la demande. Et chaque vente réalisée réduit également l’offre et la demande. Mais ces réductions égales de l’offre et de la demande intensifient tout déséquilibre sur le marché restant. En 2020, cela a stimulé le marché du vendeur sous-jacent. Si le marché sous-jacent était favorable aux acheteurs, des ventes plus rapides et moins de déménageurs augmenteraient les réductions de prix et les concessions.

Pris ensemble, la baisse des loyers et la hausse des prix des maisons pourraient raconter deux histoires, qui sont toutes deux plausibles. Premièrement, les données suggèrent que les perspectives à long terme de la demande de logements (reflétées dans les prix d’achat) sont excellentes même si la demande à court terme (reflétée dans les loyers) est faible. Deuxièmement, les données sont cohérentes avec l’impact inégal de la récession COVID, qui a épargné la plupart des hauts revenus (qui achètent principalement des maisons) tout en frappant les bas revenus (qui louent principalement).

Les données sur les loyers sont également cohérentes avec les vols urbains à court terme, mais les données sur les prix des maisons des zones urbaines contredisent les histoires à bout de souffle prédisant la mort des villes. Tant que d’autres données ne seront pas disponibles, nous ne comprendrons pas pleinement l’étendue ou la durée du vol urbain.

Pendant ce temps, pour les gouvernements locaux des zones urbaines et suburbaines, une ère d’inconnues nécessite un degré de flexibilité plus élevé. La réglementation et les priorités de dépenses sont implicitement établies, dans la plupart des cas, pour soutenir et maintenir les modèles existants. Ce n’est pas toujours bon — par exemple, le zonage d’exclusion perpétue les injustices passées — mais au moins il peut être maintenu. La pandémie, cependant, a secoué et changé beaucoup de choses, et une partie de ce changement restera. Par exemple, il y aura presque certainement plus de travail à distance et moins de magasins de détail en 2022 qu’en 2019.

Les politiques locales interagissent avec la réalité économique comme un cliquet: le zonage peut empêcher la construction, mais il ne peut pas arrêter l’abandon. Le manque d’infrastructures peut limiter l’activité économique, mais l’existence d’infrastructures inutiles ne génère pas sa propre demande.

Ainsi, les localités avec des réglementations et des budgets de développement rigides constateront qu’elles passent à côté des changements positifs mais ne peuvent éviter les changements négatifs. Les dirigeants communautaires devraient adopter, ou du moins tolérer, une ère de changements inévitables et accroître la flexibilité de leurs politiques d’utilisation des terres, d’affaires et de transport.