A COVID-19 fertőzés első amerikai epicentruma volt a legnagyobb, legsűrűbb, leginkább globális városunk, New York. Mivel a New York-iak későn fogták fel a fenyegetést, ezrek ideiglenesen elhagyták a várost, hogy második otthonokban vagy más családtagoknál maradjanak. Azóta tartós meggyőződés, hogy 2020-ban széles körben elterjedt a városi kivándorlás. Ez a hit azonban ördögien kevés adaton alapul. A rendelkezésünkre álló adatok azt sugallják, hogy a vásárlók úgy vélik, hogy az amerikai városok hosszú távú kilátásai továbbra is erősek, függetlenül attól, hogy mi történik jelenleg.

mindig nehéz volt jó adatokat találni a rövid távú migrációs trendekről. 2020-ban a migrációs kutatók nyomozókká váltak, szemetes pickupokat, mobiltelefon-helymeghatározó pingeket és USPS címváltási űrlapokat használva, hogy megpróbálják összeállítani a teljes történetet. De az információk nagy része nem különbözteti meg könnyen a költözőket az utazóktól, és általában csak több hónapos késéssel érhető el. Még rosszabb, a járvány drasztikusan rontott néhány szokásos adatforrást, mert a személyes interjúkat korlátozták.

az adatokból egyértelműen kiderül, hogy Manhattanben és San Franciscóban komoly népességkiáramlás tapasztalható. Könnyű kitalálni az okokat: a zsúfoltság, az árak, a vidéki házakat birtokló lakosok prevalenciája, a sátor kulturális szolgáltatásainak bezárása. De ha megnézzük a drága következő szintjét, sűrű, elit városok-Boston, Washington, Seattle, még New York külső kerületei is—nem világos, hogy volt-e jelentős népességkiáramlás. könnyebb megtalálni az otthoni értékesítésre vonatkozó adatokat, amelyek potenciálisan megmondhatják nekünk, hogy hol növekszik és csökken a lakáskereslet. A Zillow augusztusi jelentése erős bizonyítékot szolgáltatott arra, hogy a városi és elővárosi lakáspiacok legalább július elején zártak, tovább ellentmondva a városi repülésbe vetett elterjedt hitnek. a Zillow nyilvánosan elérhető adatainak felhasználásával októberig hasonló mintákat találtam. Nevezetesen, az egy családi ház árai augusztusban valóban felszálltak. Az árboom országos, és tagadhatatlan, hogy a történelmileg alacsony kamatlábak és a piacon lévő házak számának hirtelen csökkenése segíti. Öt olyan régióra osztottam az országot, amelyek különböző időpontokban tapasztaltak koronavírus-járványokat, és megvizsgáltam a lakásárak gyorsulását a városi és elővárosi IRÁNYÍTÓSZÁMOKBAN. (A gyorsulás megegyezik az aktuális hónap éves árváltozásával, mínusz a februári árváltozással). Kaliforniában és északkeleten a külvárosi piacok valamivel gyorsabban gyorsultak; a másik három régióban a városi irányítószámok voltak az élen.

de nagy különbség van az otthoni értékek és a bérleti piacok között. A Zillow más módszertant alkalmaz a bérléshez, így a két sorozat nem hasonlítható össze közvetlenül. (És a saját számításaim pontatlanok, mert nincs megfelelő Súlyom az egyes IRÁNYÍTÓSZÁMOKHOZ). a bérleti díjjal egyértelműbb különbség van: a külvárosokban az ár lassult, de helyreállt, míg a legtöbb régióban a városok még nem tapasztalták a fellendülést. A különbség Kaliforniában és északkeleten igen nagy. A szokásos gyanúsítottak kiemelkednek. A bérleti díj legnagyobb lassulásával járó 25 IRÁNYÍTÓSZÁMBÓL 14 Manhattanben, 4 San Franciscóban, 2 pedig Brooklynban, Bostonban és Seattle-ben található. A New York Times cikkében a múlt héten ISSI Romem közgazdász elmagyarázta, hogy a gyorsabb értékesítés és a kevesebb ember, aki eladja az egyik házat, hogy vásároljon egy másikat, hozzájárul az őrült lakáspiachoz. Első pillantásra azt gondolnánk, hogy ezek semleges változások: egy család eladja az egyik otthont, és vásárol egy másikat, egyenlő mértékben járul hozzá a kereslethez és a kínálathoz. És minden befejezett eladás egyformán csökkenti a kínálatot és a keresletet. A kínálat és a kereslet azonos mértékű csökkenése azonban fokozza a fennmaradó piac kiegyensúlyozatlanságát. 2020-ban ez fellendítette a mögöttes eladó piacát. Ha az alapul szolgáló piac kedvező lenne a vásárlók számára, a gyorsabb értékesítés és a kevesebb mozgató növelné az árcsökkentéseket és engedményeket. összességében a csökkenő bérleti díjak és az emelkedő lakásárak két történetet mondhatnak el, mindkettő elfogadható. Először is, az adatok arra utalnak, hogy a lakáskereslet hosszú távú kilátásai (a beszerzési árakban tükröződnek) kiválóak, annak ellenére, hogy a rövid távú kereslet (a bérleti díjakban tükröződnek) gyenge. Másodszor, az adatok összhangban vannak a COVID recesszió egyenlőtlen hatásával, amely megkímélte a legtöbb magas keresőt (akik többnyire lakást vásárolnak), miközben kalapálta az alacsony keresőket (akik többnyire bérelnek).

a bérleti adatok szintén összhangban vannak a rövid távú városi repüléssel, de a városi területek lakásáradatai ellentmondanak a városok halálát előrejelző lélegzetelállító történeteknek. Amíg több adat nem áll rendelkezésre, nem fogjuk teljesen megérteni a városi repülés mértékét vagy időtartamát. eközben mind a városi, mind a külvárosi önkormányzatok számára az ismeretlenek korszaka nagyobb fokú rugalmasságot igényel. A szabályozások és a kiadási prioritások a legtöbb esetben implicit módon a meglévő minták támogatása és fenntartása érdekében kerülnek meghatározásra. Ez nem mindig jó—például a kirekesztő övezet állandósítja a múltbeli igazságtalanságokat—, de legalább fenntartható. A világjárvány azonban sok mindent felrázott és megváltoztatott, és e változások egy része ragaszkodni fog. Például 2022-ben szinte biztosan több távoli munka és kevesebb kiskereskedelmi üzlet lesz, mint 2019-ben. a helyi politikák úgy hatnak a gazdasági valóságra, mint egy racsnis: a zónázás megakadályozhatja az építkezést, de nem tudja megállítani az elhagyást. Az infrastruktúra hiánya korlátozhatja a gazdasági tevékenységet, de a szükségtelen infrastruktúra megléte nem generálja saját keresletét. így a szigorú fejlesztési szabályozással és költségvetéssel rendelkező települések azt tapasztalják, hogy kimaradnak a pozitív változásokból, de nem tudják elkerülni a negatívakat. A közösségi vezetőknek el kell fogadniuk, vagy legalábbis el kell viselniük az elkerülhetetlen változások korszakát, és növelniük kell a rugalmasságot földhasználati, üzleti és közlekedési politikájukban.