ellentétben lakóingatlan, amely értékes összehasonlítható értékesítési, kereskedelmi ingatlan (“CRE”) értékelik a metrikus úgynevezett nettó működési jövedelem (“NOI”). És a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetés egyik fő előnye a “kényszerű felértékelődés” nevű koncepció, amikor az ingatlantulajdonos proaktív lépéseket tesz annak érdekében, hogy maximalizálja az ingatlan által termelt nettó működési jövedelem vagy cash flow összegét, ezáltal növelve annak értékét a folyamat során. a kereskedelmi ingatlanbefektetések hozzáadott érték megközelítésének teljes megértéséhez először meg kell érteni, hogyan számítják ki a nettó működési jövedelmet.

mi a nettó működési bevétel?

bár az egyes sorok ingatlantípusonként (többcsalád, irodaházak, Kiskereskedelem stb.) és eszközosztályonként (A. osztály, B. Osztály stb.) változhatnak, a nettó működési jövedelem kiszámítása általában mindegyikre azonos. Ez egy ingatlan jövedelme, levonva az üzemeltetéséhez szükséges összes költséget (amely magában foglalja az üresedési rátát). Ahhoz, hogy teljes mértékben megértsük, hogyan számítják ki, hasznos lehet, ha ugyanúgy nézzük meg, mint a proforma vagy a pénzügyi kimutatásban:

a következő sorok bármelyikének vagy mindegyikének megváltoztatásával a kereskedelmi ingatlan tulajdonosa közvetlenül befolyásolhatja az ingatlan nettó működési bevételét, és ez az ötlet az “értéknövelt” befektetési stratégia alapja.

az értéknövelt megközelítés áttekintése

számos kereskedelmi ingatlanvásárlásunk során üzleti tervünket az értéknövelt megközelítés köré építjük, ami azt jelenti, hogy szándékosan keressük a kiváló helyszínekkel és fundamentumokkal rendelkező ingatlanokat, de bizonyos szintű fizikai, működési vagy pénzügyi stresszt is. Amikor megtaláljuk ezeket az “értéknövelt ingatlanokat”, jelentős mennyiségű átvilágítást végzünk az ingatlanon, a lízing tevékenységen, a működési költségeken és a helyi ingatlanpiacon, hogy meghatározzuk a potenciális megtérülési rátát. Ha minden rendben van, megpróbáljuk ezeket az ingatlanokat a belső értékükhöz képest kedvezménnyel megszerezni, majd operatív szakértelmünket a “hozzáadott érték” érdekében alkalmazzuk a befektetési tartási időszak során. taktikailag az értéknövelés folyamata csak azt jelenti, hogy stratégiákat kell folytatni a jövedelem növelésére, a kiadások csökkentésére vagy mindkettőre. A pontos stratégia egyedi az ingatlanra és annak igényeire, de sokféle formát ölthet, többek között:

  • felújítások: Ha egy eszközt nem tartanak fenn, akkor a szerkezet, az építészet, a bérlői bázis és a tereprendezés romolhat és elavulhat. Emiatt a bérleti díjak szenvedhetnek és a piaci árak alá eshetnek. Ilyen esetekben lehetséges az ingatlan kedvezményes megszerzése, majd bizonyos összegű tőke befektetése az ingatlan piaci normáknak való javításához szükséges fizikai fejlesztésekbe. Ennek során a bérleti díjak emelhetők, ami növeli az ingatlan jövedelmét. Mindaddig, amíg a működési költségek viszonylag következetesek maradnak, a nettó hatásnak a nettó működési bevétel növekedését kell jelentenie.
  • beszerzés: a magas szintű operatív szakértelemmel rendelkező befektetők és cégek “beszerezhetnek” bizonyos funkciókat, amelyeket harmadik fél szállítói látnak el, és ugyanezt olcsóbban teszik. Például Saját házon belüli vagyonkezelő csapatunk van, ezért szeretjük ezt a funkciót beépíteni, mert bebizonyítottuk, hogy jobban és olcsóbban is meg tudjuk csinálni. Egy tipikus eszközben az ingatlankezelési költségsor a bruttó bevétel 8-10% – áig terjedhet, így ez jelentős költségmegtakarítást jelent, amely közvetlenül a nettó működési bevétel növelésére irányul.
  • piaci kiigazítások: alkalmanként egy ingatlan jó állapotban lehet, de a tulajdonos nem biztos, hogy nagyon jó munkát végzett a lízingek és a bérleti megújítások tárgyalásában. Ennek eredményeként lényeges különbség lehet az ingatlan jelenlegi bérleti díjai és a piaci bérleti díjak között. Ilyen esetekben az új tulajdonos beléphet és proaktívan tárgyalhat magasabb díjakról, amikor a meglévő lízingek megújításra kerülnek, ami közvetlenül a nettó működési bevétel növekedéséhez vezet.
  • Költségkezelés: A tapasztalt befektetők tudják, hogy vannak általános ökölszabályok minden költségsorra, és képesek észrevenni, ha egyikük ki van ütve. Ebben az esetben egy új tulajdonos jöhet be, és elvégezheti az egyes költségsorok részletes áttekintését annak megállapítására, hogy csökkenthető-e anélkül, hogy befolyásolná az ingatlan általános működését. Például, ha egy piac gazdasági összehúzódást tapasztalt, egy új tulajdonos jöhet be, és megtámadhatja az ingatlan adómegállapítását. Ha sikeresek, az ingatlant alacsonyabb értékre lehet értékelni, ami alacsonyabb adókhoz vezet, ami növeli a nettó működési jövedelmet.
  • bérlői összetétel: bizonyos típusú bérlőknek kiegészítő vállalkozásuk van, és szeretnek egymás közelében lenni, és hajlandóak fizetni egy prémiumot. Tehát egy új tulajdonos megvásárolhat egy ingatlant, értékelheti a bérlői bázist, és proaktív döntéseket hozhat annak megváltoztatására a magasabb bérleti díjak elérése érdekében. Például szeretjük az élelmiszerbolt horgonyzott bevásárlóközpontjait, és számos bérlő szeretne együtt létezni ugyanabban a központban, hogy kihasználja az élelmiszerbolt által generált forgalmat. Ezek közé tartoznak a gyors kiszolgálású éttermek, fitness stúdiók és bankfiókok. Mivel sok ilyen típusú vállalkozással régóta fennálló kapcsolatunk van, együtt tudunk működni velük, hogy a régi bérlőket új bérlőkre cseréljük, és magasabb nettó működési jövedelmet érjünk el a folyamat során. Ideális esetben az új vállalkozások minőségi bérlők lesznek hosszú távú bérleti szerződésekkel. A hitelezők és az ingatlanbefektetők ezt részesítik előnyben, így a stratégia magasabb kihasználtságot, alacsonyabb kockázatot és magasabb hozamot eredményezhet. a valóságban a befektető kipróbálhatja ezeknek a stratégiáknak a kombinációját annak érdekében, hogy maximalizálja az ingatlan nettó működési bevételét. Annak megértéséhez, hogy ez mennyire hatásos lehet, hasznos egy példa.

    hozzáadott érték-példa

    az alábbi táblázat egy értéknövelt stratégia végrehajtásának előtti és utáni példáját szemlélteti egy megszerzett eszközre. Meg kell jegyezni, hogy ezek a változások nem egyik napról a másikra történnek. Bizonyos esetekben évekig tartó dedikált fókusz és következetes végrehajtás szükséges az előnyök megvalósításához.

    ebben a példában az ingatlan nettó működési bevétele megduplázódik a jövedelemnövekedés és a költségcsökkenés kombinációjával. 7% – os felső határt feltételezve az ingatlantulajdonos képes volt” kényszeríteni ” az értéket 5 000 000 dollárról (350 000 USD / 7%) 10 000 000 dollárra (700 000 USD / 7%) a befektetési tartási időszak alatt. Ez nem jelent további, piacvezérelt változásokat, amelyek még magasabbra emelhetik az értéket.

    a lényeg az, hogy az “értéknövelt” megközelítés egy bevált és valódi módszer a befektetők és a tranzakciós szponzorok számára, hogy kihasználják operatív szakértelmüket számos különböző stratégia folytatására, amelyek mindegyike az ingatlan nettó működési bevételének és ennek értékének növelésére szolgál.

    szeretne többet megtudni? A First National Realty Partners az ország egyik vezető magántőke-kereskedelmi ingatlanbefektetési vállalkozása. Szándékosan a világszínvonalú megtalálására összpontosítva, a többszörösen bérelt eszközök jóval a belső érték alatt vannak, értéknövelt megközelítést alkalmazunk, hogy kiváló hosszú távot hozzunk létre, kockázattal korrigált hozamok befektetőink számára, miközben erős gazdasági eszközöket hozunk létre azoknak a közösségeknek, amelyekbe befektetünk. Ha többet szeretne megtudni befektetési lehetőségeinkről, vegye fel velünk a kapcsolatot a (800) 605-4966 vagy [email protected] további információért.