A differenza degli immobili residenziali, che sono valutati su vendite comparabili, gli immobili commerciali (“CRE”) sono valutati su una metrica chiamata Net Operating Income (“NOI”). E, uno dei principali vantaggi di investire in immobili commerciali è un concetto chiamato “Apprezzamento forzato”, che è quando un proprietario prende misure proattive per massimizzare la quantità di reddito operativo netto o flusso di cassa che una proprietà produce, aumentando così il suo valore nel processo.

Per comprendere appieno l’approccio a valore aggiunto agli investimenti immobiliari commerciali, è prima necessario capire come viene calcolato il reddito operativo netto. Qual è il risultato operativo netto? Sebbene le voci specifiche possano variare in base al tipo di proprietà (multifamiliare, edifici per uffici, vendita al dettaglio, ecc.) e alla classe di attività (Classe A, Classe B, ecc.), il calcolo del reddito operativo netto è generalmente lo stesso per tutti. È il reddito di una proprietà, meno tutte le spese necessarie per gestirlo (che include il tasso di posti vacanti). Per comprendere appieno come viene calcolato, può essere utile visualizzarlo nello stesso modo in cui può apparire in un proforma o in un rendiconto finanziario:

Perseguendo le modifiche a una o tutte queste voci, un proprietario di un immobile commerciale può influire direttamente sul reddito operativo netto di un immobile e questa idea è alla base della strategia di investimento “a valore aggiunto”.

Panoramica dell’approccio a valore aggiunto In molte delle nostre acquisizioni immobiliari commerciali, costruiamo il nostro business plan attorno a un approccio a valore aggiunto, il che significa che cerchiamo intenzionalmente proprietà con posizioni e fondamenti eccellenti, ma anche un certo livello di stress fisico, operativo o finanziario. Quando troviamo queste “proprietà a valore aggiunto”, eseguiamo una notevole quantità di due diligence sulla proprietà, sull’attività di leasing, sulle spese operative e sul mercato immobiliare locale per determinare il potenziale tasso di rendimento. Se tutto va bene, cerchiamo di acquisire queste proprietà con uno sconto sul loro valore intrinseco e quindi applichiamo la nostra esperienza operativa per “aggiungere valore” nel corso del periodo di partecipazione all’investimento. Tatticamente, il processo di aggiunta di valore significa solo perseguire strategie per aumentare il reddito, diminuire le spese o entrambi. La strategia esatta è unica per la proprietà e le sue esigenze, ma può assumere una varietà di forme, tra cui:

  • Ristrutturazioni: Se una risorsa non è proprietà mantenuta, la struttura, l’architettura, la base di tenant e il paesaggio possono deteriorarsi e diventare obsoleti. Per questo motivo, gli affitti possono soffrire e scendere al di sotto dei tassi di mercato. In tali casi, può essere possibile acquisire la proprietà per uno sconto e quindi investire una certa quantità di capitale nei miglioramenti fisici necessari per migliorare la proprietà agli standard di mercato. In tal modo, gli affitti possono essere aumentati, il che aumenta il reddito della proprietà. Finché le spese operative rimangono relativamente consistenti, l’effetto netto dovrebbe essere un aumento del reddito operativo netto.
  • Insourcing: gli investitori e le imprese con un alto livello di esperienza operativa possono “insourcing” alcune funzioni che vengono eseguite da fornitori di terze parti e fare lo stesso per più economico. Ad esempio, abbiamo il nostro team di gestione della proprietà in-house, quindi ci piace insource questa funzione perché abbiamo dimostrato che possiamo farlo meglio e più economico. In un bene tipico, la voce spese di gestione immobiliare può costare fino a 8% – 10% del fatturato lordo, quindi questo rappresenta un significativo risparmio sui costi che va direttamente verso l’aumento del reddito operativo netto.
  • Aggiustamenti di mercato: A volte, una proprietà può essere in buona forma, ma il proprietario potrebbe non aver fatto un ottimo lavoro di negoziazione di contratti di locazione e rinnovi di locazione. Di conseguenza, può esserci una differenza materiale tra gli affitti correnti di una proprietà e gli affitti di mercato. In tali casi, un nuovo proprietario può intervenire e negoziare proattivamente tassi più elevati quando i contratti di locazione esistenti vengono rinnovati, il che va direttamente verso l’aumento del reddito operativo netto.
  • Gestione delle spese: Gli investitori esperti sanno che ci sono regole generali per ogni voce di spesa e hanno la capacità di individuare se uno di loro è fuori di colpo. Se questo è il caso, un nuovo proprietario può entrare ed eseguire una revisione dettagliata di ogni voce di spesa per determinare se può essere diminuita senza influire sul funzionamento complessivo della proprietà. Ad esempio, se un mercato ha subito una contrazione economica, un nuovo proprietario può entrare e contestare la valutazione fiscale della proprietà. Se hanno successo, la proprietà può essere rivalutata per un valore inferiore, portando a tasse più basse, che porta ad un aumento del reddito operativo netto.
  • Tenant Mix: alcuni tipi di inquilini hanno attività complementari e amano essere vicini l’uno all’altro e sono disposti a pagare un premio per farlo. Così, un nuovo proprietario potrebbe acquistare una proprietà, valutare la base inquilino, e prendere decisioni proattive per cambiarlo nel tentativo di ottenere affitti più elevati. Ad esempio, ci piace negozio di alimentari ancorati centri commerciali e ci sono un certo numero di inquilini che amano coesistere nello stesso centro per sfruttare il traffico generato dal negozio di alimentari. Questi includono ristoranti di servizio rapido, studi di fitness e filiali bancarie. Date le nostre relazioni di lunga data con molti di questi tipi di aziende, possiamo lavorare con loro per sostituire i vecchi inquilini con nuovi inquilini e ottenere un reddito operativo netto più elevato nel processo. Idealmente, le nuove imprese saranno inquilini di qualità su contratti di locazione a lungo termine. Istituti di credito e investitori immobiliari preferiscono questo, così la strategia può portare ad una maggiore occupazione, minore rischio e rendimenti più elevati. In realtà, un investitore può provare una combinazione di tutte queste strategie nel tentativo di massimizzare il reddito operativo netto della proprietà. Per capire quanto questo possa essere di grande impatto, un esempio è utile.

    Value-Add – Un esempio La tabella seguente illustra un esempio prima e dopo dell’esecuzione di una strategia a valore aggiunto per un asset acquisito. Va notato che questi cambiamenti non avvengono durante la notte. In alcuni casi, possono essere necessari anni di attenzione dedicata e di esecuzione coerente per realizzare i benefici.

    In questo esempio, il reddito operativo netto della proprietà è raddoppiato attraverso una combinazione di aumenti di reddito e diminuzioni di spesa. Supponendo un tasso di 7% Cap, il proprietario è stato in grado di” forzare ” il valore per aumentare da $5.000.000 ($350.000 / 7%) a $10.000.000 ($700.000 / 7%) durante il periodo di partecipazione agli investimenti. Ciò non tiene conto di ulteriori cambiamenti, guidati dal mercato, che potrebbero spingere il valore ancora più in alto.

    Il punto è questo, un approccio “value-add” è un metodo provato e vero per gli investitori e gli sponsor delle transazioni per sfruttare le loro competenze operative per perseguire una serie di strategie diverse, tutte progettate per aumentare il reddito operativo netto di una proprietà, e questo il suo valore. Sei interessato a saperne di più? First National Realty Partners è una delle principali società di investimento immobiliare commerciale di private equity del paese. Con un focus intenzionale sulla ricerca di asset multi-tenant di livello mondiale ben al di sotto del valore intrinseco, utilizziamo un approccio a valore aggiunto per creare rendimenti superiori a lungo termine e corretti per il rischio per i nostri investitori, creando al contempo forti attività economiche per le comunità in cui investiamo.

    Per saperne di più sulle nostre opportunità di investimento, contattaci al numero (800) 605-4966 o [email protected] per ulteriori informazioni.