Il primo epicentro degli Stati Uniti del contagio da COVID-19 è stata la nostra città più grande, più densa e più globale, New York. Mentre i newyorkesi afferravano tardivamente la minaccia, migliaia di persone lasciarono temporaneamente la città per stare in seconde case o con i membri della famiglia altrove. Da allora, c’è stata una convinzione persistente che 2020 abbia visto un esodo urbano diffuso. Questa convinzione, tuttavia, si basa su diabolicamente pochi dati. I dati che abbiamo suggeriscono che gli acquirenti ritengono che le prospettive a lungo termine per le città americane rimangano forti, indipendentemente da ciò che sta accadendo al momento.

È sempre stato difficile trovare buoni dati sulle tendenze migratorie a breve termine. Nel 2020, i ricercatori di migrazione sono diventati detective, utilizzando pickup spazzatura, ping posizione del telefono cellulare e moduli USPS cambio di indirizzo per cercare di mettere insieme una storia completa. Ma gran parte delle informazioni non distingue facilmente i motori dai viaggiatori, e di solito è disponibile solo con un ritardo di diversi mesi. Ancora peggio, la pandemia ha drasticamente peggiorato alcune fonti di dati standard perché le interviste di persona sono state ridotte. Un fatto che emerge chiaramente dai dati è che Manhattan e San Francisco hanno sperimentato gravi deflussi di popolazione. E ‘ facile trovare ragioni: l’affollamento, i prezzi, la prevalenza di residenti che possiedono case di campagna, la chiusura di tendone servizi culturali. Ma se guardiamo al prossimo livello di città costose, dense e d’élite-Boston, Washington, Seattle, anche i quartieri esterni di New York—non è chiaro se ci sia stato un significativo deflusso di popolazione.

È più facile trovare i dati sulle vendite di case, che possono potenzialmente dirci dove la domanda di alloggi è in aumento e in calo. Un rapporto di agosto di Zillow ha dato una forte evidenza che i mercati immobiliari urbani e suburbani si sono mossi in blocco almeno fino all’inizio di luglio, contraddicendo ulteriormente la credenza prevalente nel volo urbano. Utilizzando i dati disponibili pubblicamente di Zillow, sono stato in grado di trovare modelli simili fino a ottobre. In particolare, i prezzi delle case unifamiliari davvero decollato nel mese di agosto. Il boom dei prezzi è nazionale, ed è innegabile che sia aiutato da tassi di interesse storicamente bassi e da una forte diminuzione del numero di case sul mercato. Ho diviso il paese in cinque regioni che hanno sperimentato focolai di coronavirus in tempi diversi e ho esaminato l’accelerazione dei prezzi delle case nei codici di avviamento postale urbani e suburbani. (L’accelerazione è uguale alla variazione dei prezzi anno su anno del mese corrente meno la variazione dei prezzi anno su anno di febbraio). In California e nel nord-est, i mercati suburbani hanno accelerato leggermente più velocemente; nelle altre tre regioni, i codici di avviamento postale urbani sono stati effettivamente in testa.

Ma c’è una grande disconnessione tra i valori delle case e i mercati degli affitti. Zillow utilizza una metodologia diversa per gli affitti, quindi le due serie non sono direttamente comparabili. (E i miei calcoli sono imprecisi perché non ho i pesi adeguati da allegare a ciascun codice POSTALE). Con l’affitto, c’è una distinzione più chiara: le periferie hanno avuto una decelerazione dei prezzi ma si sono riprese, mentre le città nella maggior parte delle regioni non hanno ancora sperimentato la ripresa. La differenza è abbastanza grande in California e nel nord-est. E i soliti sospetti spiccano. Dei 25 codici di avviamento postale con le maggiori decelerazioni in affitto, 14 sono a Manhattan, 4 a San Francisco e 2 ciascuno a Brooklyn, Boston e Seattle.

In un articolo del New York Times la scorsa settimana, l’economista Iss Romem ha spiegato perché vendite più rapide e meno persone che vendono una casa per comprarne un’altra contribuiscono a un mercato immobiliare frenetico. A prima vista, si potrebbe pensare che questi siano cambiamenti neutri: una famiglia che vende una casa e ne acquista un’altra contribuisce ugualmente alla domanda e all’offerta. E ogni vendita completata riduce l’offerta e la domanda allo stesso modo. Ma tali riduzioni uguali dell’offerta e della domanda intensificano qualsiasi squilibrio nel mercato rimanente. In 2020, che ha potenziato il mercato del venditore sottostante. Se il mercato sottostante fosse favorevole agli acquirenti, vendite più rapide e meno motori aumenterebbero i tagli e le concessioni dei prezzi. Nel loro insieme, l’affitto in calo e l’aumento dei prezzi delle case potrebbero raccontare due storie, entrambe plausibili. In primo luogo, i dati suggeriscono che le prospettive a lungo termine per la domanda di alloggi (riflessa nei prezzi di acquisto) sono eccellenti anche se la domanda a breve termine (riflessa negli affitti) è debole. In secondo luogo, i dati sono coerenti con l’impatto disuguale della recessione COVID, che ha risparmiato la maggior parte dei percettori elevati (che per lo più acquistano case) mentre martellano i percettori bassi (che per lo più affittano).

I dati di affitto sono anche coerenti con il volo urbano a breve termine, ma i dati sui prezzi delle case delle aree urbane contraddicono le storie senza fiato che predicono la morte delle città. Fino a quando non saranno disponibili ulteriori dati, non comprenderemo appieno l’estensione o la durata del volo urbano. Nel frattempo, per i governi locali nelle aree urbane e suburbane, un’era di incognite richiede un maggiore grado di flessibilità. I regolamenti e le priorità di spesa sono implicitamente fissati, nella maggior parte dei casi, per sostenere e mantenere i modelli esistenti. Questo non è sempre buono—ad esempio, la zonizzazione esclusiva perpetua le ingiustizie passate-ma almeno può essere sostenuta. La pandemia, tuttavia, ha scosso e cambiato molte cose, e alcuni di questi cambiamenti si attaccheranno. Ad esempio, ci sarà quasi certamente più lavoro a distanza e meno negozi al dettaglio in 2022 rispetto a 2019. Le politiche locali interagiscono con la realtà economica come un cricchetto: la zonizzazione può impedire la costruzione, ma non può fermare l’abbandono. La mancanza di infrastrutture può limitare l’attività economica, ma l’esistenza di infrastrutture non necessarie non genera la propria domanda. Così, le località con regolamenti di sviluppo rigidi e budget troveranno che perdono i cambiamenti positivi ma non possono evitare quelli negativi. I leader della comunità dovrebbero abbracciare, o almeno tollerare, un’era di cambiamenti inevitabili e aumentare la flessibilità nelle loro politiche di uso del suolo, affari e trasporti.