同等の売上高で評価される住宅用不動産とは異なり、商業用不動産(”CRE”)は純営業利益(”NOI”)と呼ばれるメ そして、商業用不動産への投資の主な利点の一つは、プロパティの所有者が純営業利益やプロパティが生成するキャッシュフローの量を最大化するために積極的な措置を取るときである”強制感謝、”と呼ばれる概念であり、それによってプロセスでその値を増加させます。

商業用不動産投資の付加価値アプローチを完全に理解するためには、まず純営業利益の計算方法を理解する必要があります。

純営業利益とは何ですか?

特定の広告申込情報は、物件タイプ(集合住宅、オフィスビル、小売など)および資産クラス(クラスA、クラスBなど)によって異なる場合がありますが、通 それは財産の収入であり、それを運営するために必要なすべての費用(空室率を含む)を差し引いたものです。 計算方法を完全に理解するには、見積書や財務諸表に表示されるのと同じ方法で表示することが役立ちます。

これらの広告申込情報のいずれかまたはすべての変更を追求することにより、商業用不動産所有者は不動産の純営業利益に直接影響を与えることができ、このアイデアは”付加価値”投資戦略の基礎となっています。

付加価値アプローチの概要

商業用不動産の買収の多くでは、付加価値アプローチを中心に事業計画を構築しています。 これらの”付加価値物件”を見つけたときは、物件、リース活動、営業費用、現地の不動産市場についてかなりのデューデリジェンスを行い、潜在的な収益率を決定します。 すべてがチェックアウトした場合、私たちはそれらの本質的な価値に割引でこれらのプロパティを取得しようとし、投資保有期間の過程で”付加価値”戦術的には、価値を追加するプロセスは、収入を増やすか、費用を減らすか、またはその両方の戦略を追求することを意味します。

戦略的には、価値を追 正確な戦略は、プロパティとそのニーズに固有のものですが、次のようなさまざまな形式を取ることができます。

  • 改装: 資産が維持される特性でなければ構造、建築、借用者の基盤、および美化は悪化し、時代遅れになることができる。 このため、家賃が苦しむと市場金利を下回ることができます。 このような場合には、割引のためのプロパティを取得し、市場基準にプロパティを改善するために必要な物理的な改善に資本のいくつかの量を投 そうすることで、家賃を上げることができ、財産の収入が増加します。 運用費用が比較的一貫している限り、純効果は純営業利益の増加でなければなりません。
  • インソース:運用の専門知識の高いレベルを持つ投資家や企業は、サードパーティのベンダーによって実行され、安価のために同じことを行う特定の機能を”インソース”することができます。 例えば、私達に私達の自身の社内特性の管理チームがあります従って私達は私達がそれをよりよく、より安くしてもいいことを示したのでこの機能をinsource 一般的な資産では、プロパティマネジメント費用の広告申込情報は総収益の最大8%–10%の費用がかかるため、純営業利益の増加に直接向かう大幅なコス
  • 市場の調整:機会に、プロパティは良い形であってもよいが、所有者は、リースとリースの更新を交渉する非常に良い仕事をしていない可能性があります。 その結果、不動産の現在の賃料と市場の賃料の間には重大な違いが生じる可能性があります。 このような場合、新しい所有者は、既存のリースが更新のために出てくるときに、より高い金利をステップインし、積極的に交渉することができ、純営業利益
  • 経費管理: 経験豊富な投資家は、各経費明細に一般的な経験則があることを知っており、そのうちの一つが強打の外にあるかどうかを見つける能力を持ってい この場合、新しい所有者が入ってきて、各経費明細の詳細なレビューを実行して、プロパティの全体的な操作に影響を与えずに削減できるかどうかを判断 たとえば、市場が経済収縮を経験した場合、新しい所有者が入ってきて、財産の税務評価に挑戦することができます。 彼らが成功した場合、プロパティは、増加した純営業利益につながる低い値のために再評価されることがあり、税金を下げるにつながります。
  • テナントミックス:テナントの特定のタイプは、補完的なビジネスを持っており、お互いの近くにいるのが好きで、彼らはそれを行うために保険料を 従って、新しい所有者は特性を購入し、借用者の基盤を評価し、より高い賃貸料を達成するための努力のそれを変えるために順向の決定をすることが 例えば、私達は食料雑貨品店の固定されたショッピングセンターを好み、食料雑貨品店によって発生する交通を利用するために同じ中心に共存する これらには、クイックサービスレストラン、フィットネススタジオ、銀行の支店が含まれます。 これらの多くの事業との長年の関係を考えると、古いテナントを新しいテナントに置き換え、その過程で高い営業利益を達成することができます。 理想的には、新規事業は、長期リースの質の高いテナントになります。 貸し手と不動産投資家はこれを好むので、戦略はより高い占有率、低リスク、より高いリターンにつながる可能性があります。 実際には、投資家は、プロパティの純営業利益を最大化するための努力で、これらの戦略のすべてのいくつかの組み合わせを試すことができます。

これがどれほど影響力があるかを理解するには、例が役立ちます。

Value-Add–An Example

次の表は、取得した資産のvalue-add戦略を実行する前と後の例を示しています。 これらの変化は一晩では起こらないことに留意すべきである。 場合によっては、利益を実現するために何年もの献身的な焦点と一貫した実行が必要になることがあります。

この例では、収益の増加と費用の減少の組み合わせによって、プロパティの純営業利益が倍増します。 7%のキャップ率を仮定すると、不動産所有者は、投資保有期間にわたってvalue5,000,000(3 350,000/7%)からinvestment10,000,000($700,000/7%)に増加する価値を”強制”することができました。 これは、さらに高い価値をプッシュすることができ、任意の追加の、市場主導の、変更を、考慮していません。

ポイントは、これは、”付加価値”アプローチは、プロパティの純営業利益を増加させるように設計されているすべてが異なる戦略の数を追求するために、投資家やトランザクションスポンサーのための実証済みの方法であり、このその値。

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