COVID-19伝染の最初の米国の震源地は、私たちの最大の、最も密度の高い、最もグローバルな都市、ニューヨークでした。 ニューヨーカーが遅れて脅威を把握したので、何千人もの人々が一時的に第二の家や他の場所の家族と一緒に滞在するために街を離れました。 それ以来、2020年には広範な都市の脱出が見られたという永続的な信念がありました。 その信念は、しかし、悪魔のように少しのデータを前提としています。 私たちが持っているデータは、現時点で何が起こっているかにかかわらず、バイヤーがアメリカの都市の長期的な見通しが強いと信じていることを示唆

短期的な移行傾向に関する良いデータを見つけることは常に困難でした。 2020では、移行の研究者は、ゴミ箱のピックアップ、携帯電話の場所のping、USPSの住所変更フォームを使用して、完全な物語をまとめることを試みる探偵にな しかし、情報の多くは容易に旅行者から発動機を区別しない、それは通常、数ヶ月の遅れでのみ利用可能です。 さらに悪いことに、パンデミックは、対面インタビューが削減されたため、いくつかの標準的なデータソースを大幅に悪化させました。

明らかにデータから出てくる一つの事実は、マンハッタンとサンフランシスコは深刻な人口流出を経験しているということです。 それは理由を思い付くのは簡単です:混雑、価格、国の家を所有する住民の有病率、マーキー文化的な設備の閉鎖。 しかし、ボストン、ワシントン、シアトル、ニューヨークの外側の自治区など、高価で密集したエリート都市の次の層を見ると、かなりの人口流出があったかどうかは不明です。

これは、住宅需要が上昇し、下落している場所を潜在的に私たちに伝えることができ、住宅販売に関するデータを見つけることが容易です。 Zillowによる8月の報告書は、都市と郊外の住宅市場が少なくとも7月上旬までロックステップで動いたという強力な証拠を与え、都市飛行の一般的な信念とさらに矛盾しています。Zillowの公に利用可能なデータを使用して、私は月を通して同様のパターンを見つけることができました。

特に、単一の家族の住宅価格は本当に八月に離陸しました。 価格ブームは全国的であり、歴史的に低い金利と市場の住宅数の急激な減少によって支援されていることは否定できません。 私は、異なる時期にコロナウイルスの発生を経験した5つの地域に国を分け、都市と郊外の郵便番号の住宅価格の加速を調べました。 (加速は、当月の前年比価格の変化から月の前年比価格の変化を引いたものに等しい)。 カリフォルニア州と北東部では、郊外の市場はわずかに速く加速しています。

しかし、家の価値と賃貸市場の間には大きな切断があります。 Zillowはレンタルのために異なる方法論を使用しているので、二つのシリーズは直接比較できません。 (そして、私は各郵便番号に添付する適切な重みを持っていないので、私自身の計算は不正確です)。

家賃では、より明確な区別があります:郊外は価格の減速を持っていたが、回復しましたが、ほとんどの地域の都市はまだ回復を経験していません。 違いはカリフォルニア州と北東部で非常に大きいです。 そして、通常の容疑者が目立つ。 25の郵便番号のうち、最も大きな郵便番号はマンハッタンに14、サンフランシスコに4、ブルックリン、ボストン、シアトルにそれぞれ2つある。

先週のニューヨーク-タイムズの記事で、経済学者のIssi Romemは、ある家を売って別の家を買う人がより速く、熱狂的な住宅市場に貢献する理由を説明した。 一見すると、これらは中立的な変化だと思うでしょう:ある家を売って別の家を買う家族は、需要と供給に均等に貢献します。 そして各完了された販売は需要と供給を均等に減らす。 しかし、これらの需要と供給の均等な減少は、残りの市場の不均衡を激化させます。 2020年には、それは根本的な売り手の市場を後押ししています。 基礎となる市場がバイヤーに有利だった場合、より速い販売と少ない発動機は、値下げと譲歩を増加させるだろう。

まとめると、家賃の下落と住宅価格の上昇は、どちらももっともらしい二つの物語を語っている可能性があります。 第一に、短期需要(賃料に反映される)が柔らかいにもかかわらず、住宅需要(購入価格に反映される)の長期的な見通しは優れていることを示唆している。 第二に、データは、低所得者(主に家賃)を打ちながら、ほとんどの高所得者(主に家を買う)を免れたCOVID不況の不平等な影響と一致しています。

家賃のデータも短期的な都市飛行と一致していますが、都市部からの住宅価格のデータは、都市の死を予測する息の物語と矛盾しています。 より多くのデータが利用可能になるまで、私たちは都市飛行の程度または期間を完全に理解することはできません。

一方、都市部と郊外の両方の地方自治体にとって、未知数の時代には、より高い柔軟性が求められています。 規制と支出の優先順位は、ほとんどの場合、既存のパターンをサポートし、維持するために暗黙的に設定されています。 それは必ずしも良いことではありません—例えば、排他的ゾーニングは過去の不正を永続させます—しかし、少なくともそれは持続することができます。 パンデミックは、しかし、動揺し、多くのものを変更しており、その変化のいくつかは固執します。 たとえば、2022年には、2019年よりも遠隔作業が増え、小売店が少なくなることはほぼ確実です。

地元の政策は、ラチェットのような経済的現実と対話:ゾーニングは、建設を防ぐことができますが、それは放棄を停止することはできません。 インフラの欠如は経済活動を制限する可能性がありますが、不要なインフラの存在はそれ自身の需要を生み出すものではありません。

したがって、厳格な開発規制と予算を持つ地域は、肯定的な変化を逃しているが、否定的な変化を避けることはできないことがわかります。

地域社会のリーダーは、避けられない変化の時代を受け入れ、あるいは少なくとも容認し、土地利用、ビジネス、交通政策の柔軟性を高めるべきである。