I Motsetning til boligeiendommer, som er verdsatt på sammenlignbare salg, næringseiendom («CRE») er verdsatt på En metrisk kalt Netto Driftsinntekter («NOI»). Og en av de store fordelene med å investere i næringseiendom er et konsept som kalles «Tvunget Takknemlighet», som er når en eiendomseier tar proaktive skritt for å maksimere Mengden Av Netto Driftsinntekter eller kontantstrøm som en eiendom produserer, og dermed øke verdien i prosessen. for å forstå verdiøkende tilnærming til næringseiendom investering, er det først nødvendig å forstå Hvordan Netto Driftsinntekter beregnes. Hva Er Netto Driftsinntekter? Selv om de spesifikke linjepostene kan variere etter eiendomstype (multifamily, kontorbygg, detaljhandel osv.) og aktivaklasse (Klasse A, Klasse B osv.), er Netto Driftsinntektsberegning generelt den samme for dem alle. Det er en eiendoms inntekt, minus alle utgifter som kreves for å drive den(som inkluderer ledigheten). For å fullt ut forstå hvordan det beregnes, kan det være nyttig å se det på samme måte som det kan vises i en proforma eller regnskap:

ved å forfølge endringer i en eller alle disse linjepostene kan en kommersiell eiendomseier direkte påvirke eiendommens Netto Driftsinntekter, og denne ideen er grunnlaget for investeringsstrategien» value-add». Oversikt over Verdiøkende Tilnærming

i mange av våre kommersielle eiendomsoppkjøp bygger vi vår forretningsplan rundt en verdiøkende tilnærming, noe som betyr at vi med hensikt søker etter eiendommer med gode steder og grunnleggende, men også noe fysisk, operativt eller økonomisk stress. Når vi finner disse «verdiøkende egenskapene», utfører vi en betydelig due diligence på eiendommen, leasingaktiviteten, driftskostnadene og det lokale eiendomsmarkedet for å bestemme potensiell avkastning. Hvis alt stemmer, forsøker vi å kjøpe disse eiendommene til en rabatt til deres egenverdi og deretter bruke vår operasjonelle kompetanse til å «tilføre verdi» i løpet av investeringsholdingsperioden.Taktisk betyr prosessen med å legge til verdi bare å forfølge strategier for å enten øke inntektene, redusere utgiftene eller begge deler. Den nøyaktige strategien er unik for eiendommen og dens behov, men det kan ta en rekke former, inkludert:

  • Renoveringer: Hvis en eiendel ikke opprettholdes, kan strukturen, arkitekturen, leietakerbasen og landskapsarbeidet forverres og bli utdatert. På grunn av dette kan leieprisene lide og falle under markedsrenten. I slike tilfeller kan det være mulig å kjøpe eiendommen for en rabatt og deretter investere litt kapital i de fysiske forbedringene som trengs for å forbedre eiendommen til markedsstandarder. Ved å gjøre det kan leieprisene heves, noe som øker eiendommens inntekt. Så lenge driftskostnadene forblir relativt konsistente, bør nettoeffekten være en økning på Netto Driftsinntekter.
  • Insourcing: Investorer og bedrifter med høy operasjonell kompetanse kan «insource» visse funksjoner som utføres av tredjepartsleverandører og gjør det samme for billigere. For eksempel har vi vår egen in-house property management team så vi liker å insource denne funksjonen fordi vi har vist at vi kan gjøre det bedre og billigere. I en typisk eiendel kan eiendomsforvaltningens utgiftspost koste opptil 8% – 10% Av Bruttoinntektene, slik at dette representerer en betydelig kostnadsbesparelse som går direkte mot økende Netto Driftsinntekter.
  • Markedsjusteringer: noen ganger kan en eiendom være i god form, men eieren kan ikke ha gjort en veldig god jobb med å forhandle leieavtaler og leiefornyelser. Som et resultat kan det være en vesentlig forskjell mellom eiendommens nåværende leier og markedsleier. I slike tilfeller kan en ny eier gå inn og proaktivt forhandle høyere priser når eksisterende leieavtaler kommer opp for fornyelse, noe som går direkte mot økende Netto Driftsinntekter.
  • Kostnadsstyring: Erfarne investorer vet at det er generelle tommelfingerregler for hver utgiftspost, og de har muligheten til å se om en av dem er ute av whack. Hvis dette er tilfelle, kan en ny eier komme inn og utføre en detaljert gjennomgang av hver utgiftspost for å avgjøre om den kan reduseres uten å påvirke den generelle driften av eiendommen. For eksempel, hvis et marked har opplevd en økonomisk sammentrekning, kan en ny eier komme inn og utfordre eiendommens skattevurdering. Hvis de lykkes, kan eiendommen vurderes på nytt for en lavere verdi, noe som fører til lavere skatter, noe som fører til økte Netto Driftsinntekter.
  • Leietaker Mix: Visse typer leietakere har komplementære bedrifter og liker å være nær hverandre, og de er villige til å betale en premie for å gjøre det. Så, en ny eier kan kjøpe en eiendom, vurdere leietaker base, og ta proaktive beslutninger for å endre det i et forsøk på å oppnå høyere leier. For eksempel, vi liker matbutikk forankret kjøpesentre og det er en rekke leietakere som liker å sameksistere i samme senter for å dra nytte av trafikken som genereres av matbutikken. Disse inkluderer rask service restauranter, treningsstudio og bankfilialer. Gitt våre langvarige relasjoner med mange av disse typer virksomheter, kan vi jobbe med dem for å erstatte gamle leietakere med nye leietakere og oppnå høyere Netto Driftsinntekter i prosessen. Ideelt sett vil de nye virksomhetene være kvalitetsleiere på langsiktige leieavtaler. Långivere og eiendomsinvestorer foretrekker dette, slik at strategien kan føre til høyere belegg, lavere risiko og høyere avkastning. I virkeligheten kan en investor prøve en kombinasjon av alle disse strategiene i et forsøk på å maksimere eiendommens Netto Driftsinntekter. For å forstå hvor effektivt dette kan være, er et eksempel nyttig. Value-Add-Et Eksempel tabellen nedenfor illustrerer et før og etter eksempel på å utføre en value-add-strategi for en ervervet eiendel. Det skal bemerkes at disse endringene ikke skjer over natten. I noen tilfeller kan det ta år med dedikert fokus og konsekvent utførelse for å realisere fordelene.

    i dette eksemplet dobles eiendommens Netto Driftsinntekter gjennom en kombinasjon av inntektsøkninger og kostnadsreduksjoner. Forutsatt en 7% Cap Rate, var eieren i stand til å» tvinge » verdien til å øke fra $5.000.000 ($350.000 / 7%) til $10.000.000 ($700.000 / 7%) over investeringsholdingsperioden. Dette tar ikke hensyn til noen ekstra, markedsdrevne endringer, noe som kan presse verdien enda høyere.poenget er dette, en» value-add » tilnærming er en prøvd og sann metode for investorer og transaksjonssponsorer for å utnytte sin operasjonelle kompetanse til å forfølge en rekke forskjellige strategier, som alle er utformet for å øke eiendommens Netto Driftsinntekter, og dette er verdien.

    Interessert i Å Lære Mer? First National Realty Partners er en av landets ledende private equity næringseiendom verdipapirforetak. Med et bevisst fokus på å finne verdensklasse, multi-tenanted eiendeler godt under egenverdi, bruker vi en verdiøkende tilnærming for å skape overlegen langsiktig, risikojustert avkastning for våre investorer, samtidig som vi skaper sterke økonomiske eiendeler for samfunnene vi investerer i. for å lære mer om våre investeringsmuligheter, kontakt oss på (800) 605-4966 eller [email protected] for mer informasjon.