DET første amerikanske episenteret FOR COVID – 19-smitte var Vår største, tetteste, mest globale by, New York. Som New Yorkere forsinket grep trusselen, tusenvis midlertidig forlot byen for å bo i andre hjem eller med familiemedlemmer andre steder. Helt siden har det vært en vedvarende tro på at 2020 har sett en utbredt urban utvandring. Den troen er imidlertid basert på djevelsk lite data. Hvilke data vi har tyder på at kjøpere tror de langsiktige utsiktene for Amerikanske byer forblir sterke, uansett hva som skjer for øyeblikket. det har alltid vært vanskelig å finne gode data om kortsiktige migrasjonstrender. I 2020, migrasjon forskere har blitt detektiver, ved hjelp av søppel pickups, mobiltelefon plassering ping og USPS endre-av-adresse skjemaer for å prøve å sette sammen en komplett historie. Men mye av informasjonen skiller ikke lett movers fra reisende,og det er vanligvis bare tilgjengelig med flere maneders lag. Enda verre, pandemien har drastisk forverret noen standard datakilder fordi personlige intervjuer har blitt redusert.et faktum som tydelig fremgår av dataene er At Manhattan og San Francisco har opplevd alvorlige befolkningsutganger. Det er lett å komme opp med grunner: trengsel, prisene, utbredelsen av beboere som eier land hjem, nedleggelse av telt kulturelle fasiliteter. Men hvis vi ser på neste nivå av dyre, tette elitebyer-Boston, Washington—Seattle—selv de ytre bydelene I New York-er det uklart om det har vært noen betydelig befolkningsutstrømning.Det er lettere å finne data om boligsalg, noe som potensielt kan fortelle oss hvor boligetterspørselen stiger og faller. En august rapport Fra Zillow ga sterke bevis for at urbane og forstads boligmarkedene flyttet i lockstep minst gjennom begynnelsen av juli, ytterligere motsier den utbredte troen på urban flight. Ved Å Bruke zillows offentlig tilgjengelige data, kunne jeg finne lignende mønstre gjennom oktober. Spesielt, enkelt familie hjem prisene virkelig tok av i August. Prisboomen er nasjonal, og det er ubestridelig at den er hjulpet av historisk lave renter og en kraftig nedgang i antall hus på markedet. Jeg delte landet inn i fem regioner som har opplevd coronavirus utbrudd på forskjellige tidspunkter og sett på akselerasjonen av boligprisene i urbane OG forstads POSTNUMMER. (Akselerasjon tilsvarer gjeldende måneds prisendring fra år til år minus prisendring fra februar år til år). I California og Nordøst har forstadsmarkedene akselerert litt raskere; i de tre andre regionene har urbane POSTNUMMER faktisk vært i ledelsen. Men Det er en stor frakobling mellom hjemmeverdier og leiemarkeder. Zillow bruker en annen metode for utleie, så de to seriene er ikke direkte sammenlignbare. (Og mine egne beregninger er upresise fordi jeg ikke har de riktige vekter for å feste til hver POSTNUMMER).med leie er det et klarere skille: forsteder hadde en prisnedbremsing, men gjenopprettet, mens byer i de fleste regioner ennå ikke har opplevd utvinningen. Forskjellen er ganske stor I California og Nordøst. Og de vanlige mistenkte skiller seg ut. Av 25 POSTNUMMER med de største retardasjonene i leie, er 14 På Manhattan, 4 i San Francisco og 2 hver i Brooklyn, Boston og Seattle.

i En New York Times artikkel i forrige uke forklarte økonom Issi Romem hvorfor raskere salg og færre personer som selger ett hjem for å kjøpe en annen, bidrar til et frenzied boligmarked. Ved første øyekast tror man at dette er nøytrale endringer: en familie som selger ett hjem og kjøper en annen, bidrar like mye til tilbud og etterspørsel. Og hvert fullført salg reduserer tilbud og etterspørsel likt. Men de like reduksjonene i tilbud og etterspørsel intensiverer enhver ubalanse i det gjenværende markedet. I 2020 har det styrket den underliggende selgerens marked. Hvis det underliggende markedet var gunstig for kjøpere, raskere salg og færre movers ville øke prisreduksjoner og innrømmelser.Til sammen kan fallende leie og stigende boligpriser fortelle to historier, som begge er troverdige. For det første tyder dataene på at de langsiktige utsiktene for boligetterspørselen (reflektert i innkjøpspriser) er gode, selv om kortsiktig etterspørsel (reflektert i leieprisene) er myk. For det andre er dataene i samsvar med den ujevne effekten AV COVID-resesjonen, som har spart de fleste høye inntekter (som for det meste kjøper boliger) mens de hamrer lave inntekter (som for det meste leier).leiedataene er også i samsvar med kortsiktig byflytur, men hjemmeprisdataene fra byområder motsetter de pustløse historiene som forutsier byernes død. Inntil mer data er tilgjengelig, vil vi ikke fullt ut forstå omfanget eller varigheten av byflyvningen.I Mellomtiden, for lokale myndigheter i både urbane og forstadsområder, krever en tid med ukjente en høyere grad av fleksibilitet. Reguleringer og utgiftsprioriteter er implisitt satt, i de fleste tilfeller, for å støtte og opprettholde eksisterende mønstre. Det er ikke alltid bra—for eksempel ekskluderende sonering opprettholder tidligere urettferdigheter-men i det minste kan det opprettholdes. Pandemien har imidlertid rystet opp og forandret mange ting, og noe av den forandringen vil holde fast. For eksempel vil det nesten helt sikkert være mer fjernarbeid og færre butikker i 2022 enn det var i 2019.Lokal politikk samhandler med økonomisk virkelighet som en ratchet: sonering kan forhindre bygging, men det kan ikke stoppe forlatelse. Mangelen på infrastruktur kan begrense økonomisk aktivitet, men eksistensen av unødvendig infrastruktur genererer ikke sin egen etterspørsel.dermed vil lokaliteter med stive utviklingsforskrifter og budsjetter finne at de går glipp av de positive endringene, men ikke kan unngå de negative. Samfunnsledere bør omfavne, eller i det minste tolerere, en epoke med uunngåelig endring og øke fleksibiliteten i deres arealbruk, forretnings-og transportpolitikk.