Het eerste epicentrum van de covid-19 besmetting was onze grootste, dichtste, meest wereldwijde stad, New York. Terwijl New Yorkers de dreiging te laat begrepen, duizenden tijdelijk de stad verlaten om te verblijven in tweede huizen of met familieleden elders. Sindsdien is er een hardnekkig geloof dat 2020 een wijdverbreide stedelijke exodus heeft gezien. Dat geloof, echter, is gebaseerd op duivels weinig gegevens. Uit de gegevens die we hebben blijkt dat kopers geloven dat de langetermijnperspectieven voor Amerikaanse steden sterk blijven, ongeacht wat er op dit moment gebeurt.

Het is altijd moeilijk geweest om goede gegevens te vinden over Migratietrends op korte termijn. In 2020, migratie onderzoekers zijn detectives geworden, met behulp van Prullenbak pick-ups, mobiele telefoon locatie pings en USPS change-of-address formulieren om te proberen samen een compleet verhaal. Maar veel van de informatie Maakt niet gemakkelijk onderscheid tussen verhuizers en reizigers, en het is meestal alleen beschikbaar met een paar maanden vertraging. Erger nog, de pandemie heeft een aantal standaard gegevensbronnen drastisch verergerd omdat persoonlijke interviews zijn ingeperkt.

een feit dat duidelijk naar voren komt uit de gegevens is dat Manhattan en San Francisco een ernstige bevolkingsuitstroom hebben meegemaakt. Het is gemakkelijk om met redenen te komen: de drukte, de prijzen, de prevalentie van bewoners die Landhuizen bezitten, de sluiting van marquee culturele voorzieningen. Maar als we kijken naar de volgende laag van dure, dichtbevolkte elitesteden—Boston, Washington, Seattle, zelfs de buitenwijken van New York—is het onduidelijk of er een significante bevolkingsafstroom is geweest.

Het is gemakkelijker om gegevens te vinden over de verkoop van woningen, die ons mogelijk kunnen vertellen waar de vraag naar woningen stijgt en daalt. Een rapport uit augustus van Zillow gaf sterk bewijs dat stedelijke en voorstedelijke huizenmarkten in lockstep bewogen ten minste tot begin juli, verder in tegenspraak met het heersende geloof in stedelijke vlucht.

met behulp van Zillow ‘ s publiek beschikbare gegevens, was ik in staat om soortgelijke patronen te vinden tot oktober. Met name, eengezinswoningen prijzen echt steeg in Augustus. De prijs boom is nationaal, en het is niet te ontkennen dat het wordt geholpen door historisch lage rente en een sterke daling van het aantal huizen op de markt. Ik verdeelde het land in vijf regio ‘ s die op verschillende tijdstippen een uitbraak van het coronavirus hebben meegemaakt en keek naar de versnelling van de huizenprijzen in stedelijke en voorstedelijke postcodes. (Versnelling is gelijk aan de jaar-op-jaar prijswijziging van de huidige maand minus februari jaar-op-jaar prijswijziging). In Californië en het noordoosten, voorstedelijke markten zijn iets sneller versneld; in de drie andere regio ‘ s, stedelijke postcodes hebben eigenlijk in de leiding.

maar er is een grote kloof tussen huiswaarden en verhuurmarkten. Zillow gebruikt een andere methodologie voor verhuur, dus de twee series zijn niet direct vergelijkbaar. (En mijn eigen berekeningen zijn onnauwkeurig omdat ik niet de juiste gewichten heb om aan elke postcode te hechten).

met huur is er een duidelijker onderscheid: voorsteden hadden een vertraging van de prijs, maar herstelden zich, terwijl steden in de meeste regio ‘ s het herstel nog niet hebben meegemaakt. Het verschil is vrij groot in Californië en het noordoosten. En de gebruikelijke verdachten vallen op. Van de 25 postcodes met de grootste vertraging in huur, 14 zijn in Manhattan, 4 in San Francisco en 2 elk in Brooklyn, Boston en Seattle.In een artikel van de New York Times van vorige week legde de econoom Issi Romem uit waarom snellere verkopen en minder mensen die een huis verkopen om een ander te kopen bijdragen aan een waanzinnige huizenmarkt. Op het eerste gezicht zou men denken dat dit neutrale veranderingen zijn: een gezin dat een huis verkoopt en een ander koopt, draagt in gelijke mate bij aan vraag en aanbod. En elke voltooide verkoop vermindert vraag en aanbod in gelijke mate. Maar die gelijke verminderingen van vraag en aanbod versterken het gebrek aan evenwicht op de resterende markt. In 2020 heeft dat de markt van de onderliggende verkoper versterkt. Als de onderliggende markt gunstig zou zijn voor kopers, zouden snellere verkopen en minder verhuizers de prijsverlagingen en concessies verhogen.

samen kunnen dalende huur en stijgende huizenprijzen twee verhalen vertellen, die beide aannemelijk zijn. In de eerste plaats wijzen de gegevens erop dat de langetermijnvooruitzichten voor de vraag naar woningen (weerspiegeld in de aankoopprijzen) uitstekend zijn, ook al is de vraag op korte termijn (weerspiegeld in de huurprijzen) zwak. Ten tweede zijn de gegevens consistent met de ongelijke impact van de covid-recessie, die de meeste hoogverdieners (die meestal huizen kopen) heeft gespaard terwijl laagverdieners (die meestal huren) werden gehamerd.

De huurgegevens komen ook overeen met de kortetermijnvlucht in de stad, maar de huizenprijzen uit stedelijke gebieden spreken de ademloze verhalen tegen die de dood van steden voorspellen. Totdat er meer gegevens beschikbaar zijn, zullen we de omvang of de duur van de stedelijke vlucht niet volledig begrijpen.

voor lokale overheden in zowel stedelijke als voorstedelijke gebieden vraagt een tijdperk van onbekenden om een grotere mate van flexibiliteit. Regelgeving en uitgavenprioriteiten worden in de meeste gevallen impliciet vastgesteld om bestaande patronen te ondersteunen en te handhaven. Dat is niet altijd goed—bijvoorbeeld, uitsluiting zonering bestendigt onrechtvaardigheden uit het verleden-maar in ieder geval kan worden volgehouden. De pandemie heeft echter veel dingen door elkaar geschud en veranderd, en een deel van die verandering zal blijven bestaan. Zo zullen er in 2022 vrijwel zeker meer afgelegen werk en minder winkels zijn dan in 2019. Lokaal beleid interageert met de economische realiteit als een ratchet: zonering kan de bouw verhinderen, maar het kan niet stoppen met verlaten. Het gebrek aan infrastructuur kan de economische activiteit beperken, maar het bestaan van onnodige infrastructuur leidt niet tot een eigen vraag. zo zullen plaatsen met starre ontwikkelingsregelingen en budgetten merken dat zij de positieve veranderingen missen, maar de negatieve niet kunnen vermijden. Leiders van de Gemeenschap zouden een tijdperk van onvermijdelijke verandering moeten omarmen, of op zijn minst tolereren, en de flexibiliteit in hun landgebruik, bedrijfs-en transportbeleid moeten vergroten.