in tegenstelling tot niet-zakelijk onroerend goed, dat wordt gewaardeerd op vergelijkbare verkopen, wordt commercieel onroerend goed (“CRE”) gewaardeerd op basis van een maatstaf genaamd netto bedrijfsresultaat (“NOI”). En, een van de belangrijkste voordelen van het investeren in commercieel onroerend goed is een concept genaamd “gedwongen appreciatie,” dat is wanneer een eigenaar proactieve stappen neemt om de hoeveelheid netto bedrijfsresultaat of cashflow die een woning produceert te maximaliseren, waardoor de waarde in het proces te verhogen.

om volledig inzicht te krijgen in de waarde-add-benadering van Commerciële Vastgoedbeleggingen, is het eerst noodzakelijk om te begrijpen hoe het nettobedrijfsresultaat wordt berekend.

Wat is netto bedrijfsresultaat?

hoewel de specifieke posten kunnen variëren naar vastgoedtype (multifamilie, kantoorgebouwen, retail, enz.) en activaklasse (Klasse A, klasse B, enz.), is de berekening van het nettobedrijfsresultaat over het algemeen voor alle posten hetzelfde. Het is het inkomen van een onroerend goed, minus alle kosten die nodig zijn om het te exploiteren (waaronder de leegstand). Om volledig te begrijpen hoe het wordt berekend, kan het nuttig zijn om het op dezelfde manier te bekijken als het in een proforma of financieel memorandum kan voorkomen:

door wijzigingen aan te brengen in een van deze posten of al deze posten kan een eigenaar van een commercieel onroerend goed rechtstreeks van invloed zijn op het netto-bedrijfsresultaat van een onroerend goed en dit idee is de basis voor de beleggingsstrategie “value-add”. overzicht van de Value Add-benadering

bij veel van onze commerciële vastgoedaankopen bouwen we ons businessplan rond een value-add-benadering, wat betekent dat we doelbewust op zoek gaan naar woningen met uitstekende locaties en fundamentals, maar ook enige mate van fysieke, operationele of financiële stress. Wanneer we deze “value-add properties” vinden, voeren we een aanzienlijke hoeveelheid due diligence uit op het onroerend goed, leasingactiviteiten, exploitatiekosten en de lokale vastgoedmarkt om het potentiële rendement te bepalen. Als alles klopt, proberen we deze eigenschappen te verwerven tegen een korting op hun intrinsieke waarde en vervolgens onze operationele expertise toe te passen om “waarde toe te voegen” in de loop van de beleggingsperiode. tactisch betekent het proces van het toevoegen van waarde gewoon het nastreven van strategieën om ofwel de inkomsten te verhogen, de uitgaven te verlagen, of beide. De exacte strategie is uniek voor het pand en zijn behoeften, maar kan verschillende vormen aannemen, waaronder:

  • renovaties: Als een actief geen eigendom wordt onderhouden, kunnen de structuur, architectuur, huurdersbasis en landschapsarchitectuur verslechteren en verouderd worden. Hierdoor kunnen huurprijzen lijden en onder de marktrente dalen. In dergelijke gevallen kan het mogelijk zijn om het onroerend goed te verwerven voor een korting en vervolgens een bepaalde hoeveelheid kapitaal te investeren in de fysieke verbeteringen die nodig zijn om het onroerend goed aan de marktstandaarden te verbeteren. Daarbij kunnen huren worden verhoogd, wat het inkomen van het onroerend goed verhoogt. Zolang de operationele kosten relatief consistent blijven, moet het netto-effect een stijging van het nettobedrijfsresultaat zijn.
  • Insourcing: investeerders en bedrijven met een hoog niveau van operationele expertise kunnen bepaalde functies “insourcing” inbrengen die door externe verkopers worden uitgevoerd en hetzelfde doen voor goedkopere producten. We hebben bijvoorbeeld ons eigen in-house property management team, dus we willen deze functie graag inbrengen omdat we hebben aangetoond dat we het beter en goedkoper kunnen doen. In een typisch actief, de property management expense line post kan kosten tot 8% – 10% van de bruto-omzet, dus dit is een aanzienlijke kostenbesparing die direct gaat naar het verhogen van het netto bedrijfsresultaat.
  • Marktaanpassingen: soms is een onroerend goed in goede staat, maar de eigenaar heeft mogelijk niet goed werk verricht bij het onderhandelen over huurovereenkomsten en verlengingen van huurovereenkomsten. Als gevolg hiervan kan er een materieel verschil zijn tussen de huidige huren van een woning en de markthuren. In dergelijke gevallen kan een nieuwe eigenaar ingrijpen en proactief onderhandelen over hogere tarieven wanneer bestaande Huurovereenkomsten worden vernieuwd, wat direct leidt tot het verhogen van het netto bedrijfsresultaat.
  • uitgavenbeheer: Ervaren beleggers weten dat er algemene vuistregels voor elke uitgave lijn item en ze hebben de mogelijkheid om te herkennen als een van hen is uit de war. Als dit het geval is, kan een nieuwe eigenaar binnenkomen en een gedetailleerd overzicht van elke onkostenpost uitvoeren om te bepalen of deze kan worden verlaagd zonder de algehele werking van het pand te beïnvloeden. Bijvoorbeeld, als een markt een economische krimp heeft ervaren, kan een nieuwe eigenaar binnenkomen en de belastingaanslag van het onroerend goed aanvechten. Als ze succesvol zijn, kan het onroerend goed opnieuw worden beoordeeld op een lagere waarde, wat leidt tot lagere belastingen, wat leidt tot een verhoogd netto bedrijfsresultaat.
  • Huurdersmix: bepaalde soorten huurders hebben complementaire bedrijven en willen graag dicht bij elkaar staan en zijn bereid daarvoor een premie te betalen. Een nieuwe eigenaar kan dus een woning kopen, de huurdersbasis evalueren en proactieve beslissingen nemen om het te veranderen in een poging om hogere huurprijzen te bereiken. Bijvoorbeeld, we houden van supermarkt verankerd winkelcentra en er zijn een aantal huurders die graag naast elkaar bestaan in hetzelfde centrum om te profiteren van het verkeer gegenereerd door de supermarkt. Deze omvatten snelle service restaurants, fitnessstudio ‘ s en bankfilialen. Gezien onze langdurige relaties met veel van dit soort bedrijven, kunnen we met hen samenwerken om oude huurders te vervangen door nieuwe huurders en in dat proces een hoger netto bedrijfsresultaat te behalen. Idealiter zijn de nieuwe bedrijven kwalitatieve huurders op lange termijn. Kredietverstrekkers en vastgoedbeleggers geven hier de voorkeur aan, zodat de strategie kan leiden tot een hogere bezettingsgraad, een lager risico en een hoger rendement.

    in werkelijkheid kan een investeerder een combinatie van al deze strategieën proberen om het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed te maximaliseren. Om te begrijpen hoe impactvol dit kan zijn, is een voorbeeld nuttig.

    Value-Add – an Example

    de volgende tabel illustreert een voorbeeld voor en na het uitvoeren van een value-add-strategie voor een verworven actief. Opgemerkt moet worden dat deze veranderingen niet van de ene op de andere dag gebeuren. In sommige gevallen kan het jaren van toegewijde focus en consistente uitvoering duren om de voordelen te realiseren.

    in dit voorbeeld wordt het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed verdubbeld door een combinatie van inkomensstijgingen en kostendalingen. Uitgaande van een 7% Cap Rate, de eigenaar was in staat om “dwingen” de waarde te verhogen van $5.000.000 ($350.000 / 7%) naar $10.000.000 ($700.000 / 7%) over de investering holding periode. Dit houdt geen rekening met extra, marktgedreven veranderingen, die de waarde nog hoger zouden kunnen doen stijgen.

    het punt is dit, een “value-add” – benadering is een beproefde methode voor beleggers en transactiesponsors om hun operationele expertise te gebruiken om een aantal verschillende strategieën te volgen, die allemaal zijn ontworpen om het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed te verhogen, en dit zijn waarde. interesse om meer te leren? First National Realty Partners is een van de grootste private equity commerciële vastgoedbeleggingsbedrijven van het land. Met een opzettelijke focus op het vinden van multi-tenanted activa van wereldklasse die ver onder de intrinsieke waarde liggen, maken we gebruik van een value-add-benadering om superieure langetermijnrendementen te creëren die zijn aangepast aan risico ‘ s voor onze beleggers, terwijl we sterke economische activa creëren voor de gemeenschappen waarin we investeren.

    voor meer informatie over onze beleggingsmogelijkheden kunt u contact met ons opnemen via (800) 605-4966 of [email protected] voor meer informatie.