pierwszym amerykańskim epicentrum zarażenia COVID-19 było nasze największe, najgęstsze i najbardziej globalne miasto, Nowy Jork. Ponieważ nowojorczycy z opóźnieniem zrozumieli zagrożenie, tysiące tymczasowo opuściło miasto, Aby zatrzymać się w drugich domach lub z członkami rodziny w innym miejscu. Od tego czasu panuje przekonanie, że w 2020 roku nastąpił powszechny exodus miast. Przekonanie to opiera się jednak na diabelsko małych danych. Jakie mamy dane sugerują, że kupujący wierzą, że długoterminowe perspektywy dla amerykańskich miast pozostają silne, niezależnie od tego, co dzieje się w tej chwili.

zawsze trudno było znaleźć dobre dane na temat krótkoterminowych trendów migracyjnych. W 2020 roku naukowcy zajmujący się migracją stali się detektywami, wykorzystując zbieracze śmieci, pingi lokalizacyjne telefonów komórkowych i formularze zmiany adresu USPS, aby spróbować złożyć kompletną historię. Ale wiele informacji nie odróżnia łatwo przeprowadzki od podróżnych, a to zwykle tylko z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Co gorsza, pandemia drastycznie pogorszyła niektóre standardowe źródła danych, ponieważ wywiady osobiste zostały skrócone. z danych jasno wynika, że Manhattan i San Francisco doświadczyły poważnych odpływów ludności. Łatwo jest wymyślić powody: tłok, ceny, powszechność mieszkańców, którzy są właścicielami domów wiejskich, zamknięcie udogodnień kulturalnych marquee. Ale jeśli spojrzymy na kolejny poziom drogich, gęstych, elitarnych miast-Boston, Waszyngton, Seattle, nawet zewnętrzne dzielnice Nowego Jorku-nie jest jasne, czy nastąpił znaczący odpływ ludności. łatwiej jest znaleźć dane o sprzedaży domów, które potencjalnie mogą nam powiedzieć, gdzie popyt na mieszkania rośnie i spada. Sierpniowy raport Zillow dał mocne dowody na to, że miejskie i podmiejskie rynki mieszkaniowe przesunęły się co najmniej na początku lipca, co dodatkowo zaprzecza powszechnemu przekonaniu o locie miejskim. korzystając z publicznie dostępnych danych Zillowa, udało mi się znaleźć podobne wzorce w październiku. Warto zauważyć, że ceny domów jednorodzinnych naprawdę wzrosły w sierpniu. Boom cenowy jest krajowy i nie można zaprzeczyć, że jest wspomagany przez historycznie niskie stopy procentowe i gwałtowny spadek liczby domów na rynku. Podzieliłem kraj na pięć regionów, które doświadczyły epidemii koronawirusa w różnym czasie i przyjrzałem się przyspieszeniu cen mieszkań w miejskich i podmiejskich kodach pocztowych. (Przyspieszenie jest równe zmianie ceny w bieżącym miesiącu rok do roku minus zmiana ceny w lutym rok do roku). W Kalifornii i na północnym wschodzie rynki podmiejskie przyspieszyły nieco szybciej; w trzech pozostałych regionach na czele znalazły się miejskie kody pocztowe.

ale jest duża różnica między wartościami domów a rynkami wynajmu. Zillow stosuje inną metodologię wypożyczeń, więc obie serie nie są bezpośrednio porównywalne. (A moje własne obliczenia są nieprecyzyjne, ponieważ nie mam odpowiednich wag, aby dołączyć do każdego kodu pocztowego).

z czynszem jest wyraźniejsze rozróżnienie: przedmieścia miały spowolnienie cenowe, ale wyzdrowiały, podczas gdy Miasta w większości regionów jeszcze nie doświadczyły ożywienia. Różnica jest dość duża w Kalifornii i na północnym wschodzie. A zwykli podejrzani wyróżniają się. Z 25 kodów pocztowych o największym spadku czynszu, 14 znajduje się na Manhattanie, 4 w San Francisco i po 2 w Brooklynie, Bostonie i Seattle.

w zeszłym tygodniu w artykule New York Timesa ekonomista Issi Romem wyjaśnił, dlaczego szybsza sprzedaż i mniej osób sprzedających jeden dom, aby kupić inny przyczyniają się do szalonego rynku mieszkaniowego. Na pierwszy rzut oka można by pomyśleć, że są to neutralne zmiany: rodzina sprzedająca jeden dom i kupująca inny przyczynia się w równym stopniu do podaży i popytu. A każda zakończona sprzedaż w równym stopniu zmniejsza podaż i popyt. Jednak te równe ograniczenia podaży i popytu nasilają wszelkie zachwiania równowagi na pozostałym rynku. W 2020 r. zwiększyło to rynek zbytu bazowego. Gdyby rynek bazowy był korzystny dla kupujących, szybsza sprzedaż i mniejsza liczba podmiotów przeprowadzających zwiększyłyby obniżki cen i ustępstwa.

biorąc pod uwagę, spadek czynszu i rosnące ceny domów może opowiadać dwie historie, z których obie są wiarygodne. Po pierwsze, dane wskazują, że długoterminowe perspektywy popytu na mieszkania (odzwierciedlone w cenach zakupu) są doskonałe, mimo że popyt krótkoterminowy (odzwierciedlony w czynszach) jest słaby. Po drugie, dane są zgodne z nierównym wpływem recesji COVID, która oszczędziła większość zarabiających (którzy głównie kupują domy), podczas gdy młotek nisko zarabiających (którzy głównie wynajmują).

dane o wynajmie są również zgodne z krótkoterminowymi lotami miejskimi, ale dane o cenach mieszkań z obszarów miejskich zaprzeczają beztroskim historiom przewidującym śmierć miast. Dopóki nie będzie dostępnych więcej danych, nie będziemy w pełni rozumieć zakresu ani czasu trwania lotu miejskiego.

tymczasem dla samorządów zarówno na obszarach miejskich, jak i podmiejskich era niewiadomych wymaga większego stopnia elastyczności. Regulacje i priorytety wydatków są w większości przypadków domyślnie ustalane w celu wspierania i utrzymania istniejących wzorców. To nie zawsze jest dobre—na przykład, wyłączne zagospodarowanie przestrzenne utrwala przeszłe niesprawiedliwości – ale przynajmniej można je utrzymać. Pandemia jednak wstrząsnęła i zmieniła wiele rzeczy, a niektóre z tych zmian będą się trzymać. Na przykład w 2022 r. będzie prawie na pewno więcej pracy zdalnej i mniej sklepów detalicznych niż w 2019 r. polityka lokalna oddziałuje z rzeczywistością gospodarczą jak zapadka: podział na strefy może zapobiec budowie, ale nie może powstrzymać porzucenia. Brak infrastruktury może ograniczać działalność gospodarczą, ale istnienie niepotrzebnej infrastruktury nie generuje własnego popytu. tak więc miejscowości o sztywnych przepisach i budżetach rozwojowych zauważą, że nie zauważą pozytywnych zmian, ale nie mogą uniknąć negatywnych. Przywódcy społeczności powinni zaakceptować lub przynajmniej tolerować erę nieuniknionych zmian i zwiększyć elastyczność w zakresie użytkowania gruntów, polityki biznesowej i transportowej.