W przeciwieństwie do nieruchomości mieszkalnych, które są wyceniane na porównywalnej sprzedaży, nieruchomości komercyjne („CRE”) są wyceniane na podstawie wskaźnika zwanego przychodem operacyjnym netto („NOI”). Jedną z głównych zalet inwestowania w nieruchomości komercyjne jest koncepcja zwana „wymuszoną aprecjacją”, która polega na tym, że właściciel nieruchomości podejmuje proaktywne kroki w celu zmaksymalizowania kwoty dochodu operacyjnego netto lub przepływów pieniężnych, które wytwarza nieruchomość, zwiększając w ten sposób jej wartość.

aby w pełni zrozumieć podejście value-add do inwestycji w nieruchomości komercyjne, należy najpierw zrozumieć, w jaki sposób obliczany jest dochód operacyjny netto.

co to jest dochód operacyjny netto?

chociaż poszczególne pozycje mogą się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości (wielorodzinnych, biurowych, handlowych itp.) i klasy aktywów (Klasa A, Klasa B itp.), obliczenie dochodu operacyjnego netto jest zasadniczo takie samo dla wszystkich z nich. Jest to przychód nieruchomości, pomniejszony o wszystkie wydatki wymagane do jej obsługi (w tym współczynnik pustostanów). Aby w pełni zrozumieć, w jaki sposób jest on obliczany, pomocne może być spojrzenie na niego w taki sam sposób, w jaki może pojawić się w proforma lub sprawozdaniu finansowym:

wprowadzając zmiany do jednej lub wszystkich tych pozycji, właściciel nieruchomości komercyjnej może bezpośrednio wpłynąć na przychody operacyjne netto nieruchomości, a ta idea jest podstawą strategii inwestycyjnej „value-add”.

przegląd podejścia do wartości dodanej

w wielu naszych transakcjach nabycia nieruchomości komercyjnych budujemy nasz biznesplan w oparciu o podejście wartości dodanej, co oznacza, że celowo szukamy nieruchomości o doskonałych lokalizacjach i fundamentach, ale także o pewnym poziomie stresu fizycznego, operacyjnego lub finansowego. Kiedy znajdziemy te „nieruchomości o wartości dodanej”, przeprowadzamy znaczną analizę due diligence nieruchomości, działalności leasingowej, kosztów operacyjnych i lokalnego rynku nieruchomości w celu określenia potencjalnej stopy zwrotu. Jeśli wszystko się sprawdzi, staramy się nabyć te nieruchomości z rabatem do ich wewnętrznej wartości, a następnie zastosować naszą wiedzę operacyjną do „wartości dodanej” w trakcie okresu utrzymywania inwestycji.

taktycznie proces dodawania wartości oznacza po prostu prowadzenie strategii w celu zwiększenia dochodów, zmniejszenia wydatków lub obu. Dokładna strategia jest unikalna dla nieruchomości i jej potrzeb, ale może przybierać różne formy, w tym:

  • remonty: Jeśli składnik aktywów nie jest utrzymywany, struktura, Architektura, baza najemców i architektura krajobrazu mogą ulec pogorszeniu i stać się przestarzałe. Z tego powodu czynsze mogą ucierpieć i spadać poniżej stawek rynkowych. W takich przypadkach możliwe jest nabycie nieruchomości z dyskontem, a następnie zainwestowanie pewnej kwoty kapitału w fizyczne ulepszenia potrzebne do poprawy właściwości do standardów rynkowych. W ten sposób można podnosić czynsze, co zwiększa dochody nieruchomości. Tak długo, jak koszty operacyjne pozostają względnie spójne, efektem netto powinien być wzrost przychodów operacyjnych netto.
  • Insourcing: inwestorzy i firmy o wysokim poziomie wiedzy operacyjnej mogą „insourcing” niektórych funkcji, które są wykonywane przez dostawców zewnętrznych i robią to samo dla tańszych. Na przykład, mamy własny zespół zarządzania nieruchomościami, więc lubimy insource tej funkcji, ponieważ udowodniliśmy, że możemy to zrobić lepiej i taniej. W przypadku typowych aktywów pozycja wydatków na zarządzanie nieruchomościami może kosztować do 8% – 10% przychodów brutto, co oznacza znaczne oszczędności kosztów, które bezpośrednio przekładają się na wzrost przychodów operacyjnych netto.
  • korekty RYNKOWE: czasami nieruchomość może być w dobrym stanie, ale właściciel może nie wykonał bardzo dobrej roboty negocjując umowy najmu i przedłużenia najmu. W rezultacie może istnieć istotna różnica między aktualnymi czynszami nieruchomości a czynszami rynkowymi. W takich przypadkach nowy właściciel może wkroczyć i aktywnie negocjować wyższe stawki, gdy istniejące umowy najmu zostaną przedłużone, co bezpośrednio przekłada się na wzrost przychodów operacyjnych netto.
  • Zarządzanie wydatkami: Doświadczeni inwestorzy wiedzą, że istnieją ogólne zasady kciuka dla każdego elementu linii wydatków i mają możliwość wykrycia, jeśli jeden z nich jest bez sensu. W takim przypadku nowy właściciel może przyjść i przeprowadzić szczegółowy przegląd każdej pozycji wydatków, aby ustalić, czy można ją zmniejszyć bez wpływu na ogólne funkcjonowanie nieruchomości. Na przykład, jeśli rynek doświadczył spadku gospodarczego, nowy właściciel może przyjść i zakwestionować ocenę podatkową nieruchomości. W przypadku ich powodzenia nieruchomość może zostać ponownie wyceniona na niższą wartość, co prowadzi do niższych podatków, co prowadzi do wzrostu przychodów operacyjnych netto.
  • tenant Mix: niektóre typy najemców mają komplementarne firmy i lubią być blisko siebie i są gotowi zapłacić za to premię. Tak więc nowy właściciel mógł zakupić nieruchomość, ocenić bazę najemców i podejmować proaktywne decyzje o jej zmianie w celu osiągnięcia wyższych czynszów. Na przykład, lubimy sklepy spożywcze zakotwiczone centra handlowe i jest wielu najemców, którzy lubią współistnieć w tym samym centrum, aby skorzystać z ruchu generowanego przez sklep spożywczy. Należą do nich restauracje szybkiej obsługi, studia fitness i oddziały banków. Biorąc pod uwagę nasze wieloletnie relacje z wieloma tego typu firmami, możemy współpracować z nimi, aby zastąpić starych najemców nowymi najemcami i osiągnąć wyższy dochód operacyjny netto w tym procesie. Idealnie, nowe firmy będą wysokiej jakości najemców na długoterminowych umów najmu. Preferują to kredytodawcy i inwestorzy nieruchomości, więc strategia może prowadzić do większego najmu, niższego ryzyka i wyższych zwrotów.
  • w rzeczywistości inwestor może spróbować kombinacji wszystkich tych strategii w celu maksymalizacji dochodu operacyjnego netto nieruchomości. Aby zrozumieć, jak wpływ może to być, przykład jest pomocny.

    Value-Add – przykład poniższa tabela przedstawia przykład przed i po realizacji strategii value-add dla nabytego aktywa. Należy zauważyć, że zmiany te nie zdarzają się z dnia na dzień. W niektórych przypadkach osiągnięcie korzyści może potrwać lata poświęcenia uwagi i konsekwentnej realizacji.

    w tym przykładzie dochód operacyjny netto nieruchomości jest podwojony poprzez połączenie wzrostu dochodów i spadku kosztów. Zakładając stopę ograniczenia wynoszącą 7%, właściciel nieruchomości był w stanie” wymusić ” wzrost wartości z 5 000 000 USD (350 000 USD / 7%) do 10 000 000 USD (700 000 USD / 7%) w okresie utrzymywania inwestycji. Nie uwzględnia to żadnych dodatkowych, rynkowych zmian, które mogłyby zwiększyć wartość.

    chodzi o to, że podejście „value-add” jest sprawdzoną i prawdziwą metodą dla inwestorów i sponsorów transakcji, aby wykorzystać swoją wiedzę operacyjną do realizacji wielu różnych strategii, z których wszystkie mają na celu zwiększenie dochodu operacyjnego netto nieruchomości, a tym samym jej wartości.

    chcesz dowiedzieć się więcej?

    First National Realty Partners jest jedną z wiodących firm inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych typu private equity. Dzięki celowemu skupieniu się na znalezieniu światowej klasy, wielu dzierżawionych aktywów znacznie poniżej wewnętrznej wartości, stosujemy podejście value-add, aby zapewnić naszym inwestorom długoterminowe zwroty dostosowane do ryzyka, jednocześnie tworząc silne aktywa ekonomiczne dla społeczności, w które inwestujemy. aby dowiedzieć się więcej o naszych możliwościach inwestycyjnych, skontaktuj się z nami pod numerem (800) 605-4966 lub [email protected] więcej informacji.