spre deosebire de proprietățile imobiliare rezidențiale, care sunt evaluate pe vânzări comparabile, proprietățile imobiliare comerciale („CRE”) sunt evaluate pe o valoare numită venit net din exploatare („NOI”). Și, unul dintre beneficiile majore ale investițiilor în imobiliare comerciale este un concept numit „apreciere forțată”, care este atunci când un proprietar de proprietate ia măsuri proactive pentru a maximiza valoarea venitului net din exploatare sau a fluxului de numerar pe care o proprietate îl produce, crescând astfel valoarea sa în acest proces.

pentru a înțelege pe deplin abordarea cu valoare adăugată a investițiilor imobiliare comerciale, este mai întâi necesar să înțelegem cum se calculează venitul net din exploatare. ce este venitul net din exploatare? deși elementele rând specifice pot varia în funcție de tipul de proprietate (multifamilie, clădiri de birouri, retail etc.) și clasa de active (clasa A, Clasa B etc.), calculul venitului net din exploatare este în general același pentru toate. Este venitul unei proprietăți, mai puțin toate cheltuielile necesare pentru operarea acesteia (care include rata de neocupare). Pentru a înțelege pe deplin modul în care este calculat, poate fi util să îl vizualizați în același mod în care poate apărea într-o proformă sau într-o situație financiară:

urmărind modificări ale unuia sau tuturor acestor elemente rând, un proprietar de proprietate comercială poate avea un impact direct asupra venitului net din exploatare al unei proprietăți și această idee este baza Strategiei de investiții „cu valoare adăugată”.

Prezentare generală a abordării cu valoare adăugată în multe dintre achizițiile noastre imobiliare comerciale, ne construim planul de afaceri în jurul unei abordări cu valoare adăugată, ceea ce înseamnă că căutăm în mod intenționat proprietăți cu locații și fundamente excelente, dar și un anumit nivel de stres fizic, operațional sau financiar. Când găsim aceste „proprietăți cu valoare adăugată”, efectuăm o cantitate semnificativă de due diligence asupra proprietății, activității de leasing, cheltuielilor de exploatare și pieței imobiliare locale pentru a determina rata potențială de rentabilitate. Dacă totul se verifică, încercăm să achiziționăm aceste proprietăți cu o reducere la valoarea lor intrinsecă și apoi să aplicăm expertiza noastră operațională pentru a „adăuga valoare” pe parcursul perioadei de deținere a investițiilor. Din punct de vedere tactic, procesul de adăugare a valorii înseamnă doar urmărirea strategiilor de creștere a veniturilor, de scădere a cheltuielilor sau de ambele. Strategia exactă este unică pentru proprietate și nevoile sale, dar poate lua o varietate de forme, inclusiv:

  • renovări: Dacă un activ nu este menținut, structura, arhitectura, baza chiriașului și amenajarea teritoriului se pot deteriora și pot deveni depășite. Din această cauză, chiriile pot suferi și pot scădea sub ratele pieței. În astfel de cazuri, poate fi posibil să achiziționați proprietatea pentru o reducere și apoi să investiți o anumită sumă de capital în îmbunătățirile fizice necesare pentru a îmbunătăți proprietatea la standardele pieței. Procedând astfel, chiriile pot fi ridicate, ceea ce crește veniturile proprietății. Atâta timp cât cheltuielile operaționale rămân relativ consistente, efectul net ar trebui să fie o creștere a venitului net din exploatare.
  • Insourcing: investitorii și firmele cu un nivel ridicat de expertiză operațională pot „insource” anumite funcții care sunt îndeplinite de furnizori terți și fac același lucru pentru mai ieftin. De exemplu, avem propria noastră echipă de administrare a proprietății, așa că ne place să furnizăm această funcție, deoarece am demonstrat că o putem face mai bine și mai ieftin. Într – un activ tipic, elementul rând de cheltuieli pentru gestionarea proprietății poate costa până la 8% – 10% din venitul brut, astfel încât aceasta reprezintă o economie semnificativă de costuri care merge direct spre creșterea venitului net din exploatare.
  • ajustări ale pieței: ocazional, o proprietate poate fi în formă bună, dar este posibil ca proprietarul să nu fi făcut o treabă foarte bună de a negocia contracte de leasing și reînnoiri de leasing. Ca urmare, poate exista o diferență materială între chiriile curente ale unei proprietăți și chiriile pieței. În astfel de cazuri, un nou proprietar poate interveni și negocia proactiv rate mai mari atunci când contractele de leasing existente vin pentru reînnoire, ceea ce merge direct spre creșterea venitului net din exploatare.
  • managementul cheltuielilor: Investitorii cu experiență știu că există reguli generale de degetul mare pentru fiecare element rând de cheltuieli și au capacitatea de a fața locului, dacă unul dintre ei este de nașpa. În acest caz, un nou proprietar poate veni și efectua o revizuire detaliată a fiecărui element rând de cheltuieli pentru a determina dacă poate fi scăzut fără a afecta funcționarea generală a proprietății. De exemplu, dacă o piață a cunoscut o contracție economică, un nou proprietar poate veni și contesta evaluarea impozitului pe proprietate. Dacă au succes, proprietatea poate fi reevaluată pentru o valoare mai mică, ceea ce duce la impozite mai mici, ceea ce duce la creșterea venitului net din exploatare.
  • Mix chiriaș: anumite tipuri de chiriași au afaceri complementare și le place să fie aproape unul de altul și sunt dispuși să plătească o primă pentru a face acest lucru. Deci, un nou proprietar ar putea achiziționa o proprietate, să evalueze baza chiriașului și să ia decizii proactive pentru a o schimba în efortul de a obține chirii mai mari. De exemplu, ne plac centrele comerciale ancorate în magazinele alimentare și există un număr de chiriași cărora le place să coexiste în același centru pentru a profita de traficul generat de magazinul alimentar. Acestea includ restaurante cu servicii rapide, studiouri de fitness și sucursale bancare. Având în vedere relațiile noastre de lungă durată cu multe dintre aceste tipuri de afaceri, putem lucra cu ei pentru a înlocui chiriașii vechi cu chiriași noi și pentru a obține venituri nete din exploatare mai mari în acest proces. În mod ideal, noile afaceri vor fi chiriași de calitate pe contracte de leasing pe termen lung. Creditorii și investitorii imobiliari preferă acest lucru, astfel încât strategia poate duce la o ocupare mai mare, un risc mai mic și randamente mai mari. în realitate, un investitor poate încerca o combinație a tuturor acestor strategii într-un efort de a maximiza venitul net din exploatare al proprietății. Pentru a înțelege cât de important poate fi acest lucru, un exemplu este util.

    valoare adăugată-un exemplu tabelul următor ilustrează un exemplu înainte și după de executare a unei strategii de valoare adăugată pentru un activ achiziționat. Trebuie remarcat faptul că aceste schimbări nu se întâmplă peste noapte. În unele cazuri, poate dura ani de concentrare dedicată și execuție consecventă pentru a realiza beneficiile.

    în acest exemplu, venitul net din exploatare al proprietății este dublat printr-o combinație de creșteri ale veniturilor și scăderi ale cheltuielilor. Presupunând o rată de plafon de 7%, proprietarul proprietății a reușit să „forțeze” valoarea să crească de la 5.000.000 USD (350.000 USD / 7%) la 10.000.000 USD (700.000 USD / 7%) în perioada de deținere a investițiilor. Acest lucru nu ține cont de modificări suplimentare, determinate de piață, care ar putea împinge valoarea și mai mare.

    ideea este aceasta, o abordare „cu valoare adăugată” este o metodă încercată și adevărată pentru investitori și sponsori de tranzacții pentru a-și valorifica expertiza operațională pentru a urmări o serie de strategii diferite, toate fiind concepute pentru a crește venitul net din exploatare al unei proprietăți, iar aceasta valoarea sa. sunteți interesat să aflați mai multe? First National Realty Partners este una dintre cele mai importante firme de investiții imobiliare comerciale de capital privat din țară. Cu un accent intenționat pe găsirea de clasă mondială, active multi-tenanted mult sub valoarea intrinsecă, vom utiliza o abordare cu valoare adăugată pentru a crea randamente superioare pe termen lung, ajustate la risc pentru investitorii noștri în timp ce crearea de active economice puternice pentru comunitățile în care investim.pentru a afla mai multe despre oportunitățile noastre de investiții, contactați-ne la (800) 605-4966 sau [email protected] pentru mai multe informații.