primul epicentru american al contagiunii COVID-19 a fost cel mai mare, mai dens și mai global oraș al nostru, New York. În timp ce Newyorkezii au înțeles cu întârziere amenințarea, mii au părăsit temporar orașul pentru a rămâne în case secundare sau cu membrii familiei în altă parte. De atunci, a existat o credință persistentă că 2020 a cunoscut un exod urban larg răspândit. Această credință, totuși, se bazează pe date diabolic de mici. Ce date avem sugerează că cumpărătorii cred că perspectivele pe termen lung pentru orașele americane rămân puternice, indiferent de ceea ce se întâmplă în acest moment. a fost întotdeauna greu să găsim date bune despre tendințele migrației pe termen scurt. În 2020, cercetătorii în domeniul migrației au devenit detectivi, folosind pickup-uri de gunoi, ping-uri de localizare a telefonului mobil și formulare de schimbare a adresei USPS pentru a încerca să pună cap la cap o poveste completă. Dar o mare parte din informațiile nu distinge cu ușurință mutari de călători, și este de obicei disponibil numai cu întârziere de mai multe luni. Și mai rău, pandemia a înrăutățit drastic unele surse de date standard, deoarece interviurile în persoană au fost reduse. un fapt care reiese clar din date este că Manhattan și San Francisco au cunoscut ieșiri serioase de populație. Este ușor să veniți cu motive: aglomerarea, prețurile, prevalența rezidenților care dețin case de țară, închiderea facilităților culturale de marcă. Dar dacă ne uităm la următorul nivel de orașe scumpe, dense, de elită—Boston, Washington, Seattle, chiar și cartierele exterioare din New York—nu este clar dacă a existat o ieșire semnificativă a populației. este mai ușor să găsim date despre vânzările de locuințe, care ne pot spune unde cererea de locuințe crește și scade. Un raport din August al lui Zillow a dat dovezi puternice că piețele de locuințe urbane și suburbane s-au mutat în blocaj cel puțin până la începutul lunii iulie, contrazicând în continuare credința predominantă în zborul urban.folosind datele publice disponibile de Zillow, am putut găsi modele similare până în octombrie. În special, prețurile locuințelor pentru o singură familie au decolat cu adevărat în August. Boom-ul prețurilor este național și este incontestabil faptul că este ajutat de ratele dobânzilor istoric scăzute și de o scădere bruscă a numărului de case de pe piață. Am împărțit țara în cinci regiuni care au experimentat focare de coronavirus în momente diferite și am analizat accelerarea prețurilor locuințelor în codurile poștale urbane și suburbane. (Accelerarea este egală cu schimbarea prețului de la an la an a lunii curente minus modificarea prețului de la an la an din februarie). În California și nord-est, piețele suburbane s-au accelerat ușor mai repede; în celelalte trei regiuni, codurile poștale urbane au fost de fapt în frunte.

dar există o mare deconectare între valorile locuințelor și piețele de închiriere. Zillow folosește o metodologie diferită pentru închirieri, astfel încât cele două serii nu sunt direct comparabile. (Și propriile mele calcule sunt imprecise, deoarece nu am greutățile corespunzătoare pentru a atașa la fiecare cod poștal). cu chiria, există o distincție mai clară: suburbiile au avut o decelerare a prețurilor, dar și-au revenit, în timp ce orașele din majoritatea regiunilor nu au cunoscut încă recuperarea. Diferența este destul de mare în California și nord-est. Și suspecții obișnuiți ies în evidență. Dintre cele 25 de coduri poștale cu cele mai mari decelerații în chirie, 14 sunt în Manhattan, 4 în San Francisco și câte 2 în Brooklyn, Boston și Seattle.într-un articol din New York Times săptămâna trecută, economistul Issi Romem a explicat de ce vânzările mai rapide și mai puțini oameni care vând o casă pentru a cumpăra alta contribuie la o piață imobiliară frenetică. La prima vedere, s-ar crede că acestea sunt schimbări neutre: o familie care vinde o casă și cumpără alta contribuie în mod egal la cerere și ofertă. Și fiecare vânzare finalizată reduce oferta și cererea în mod egal. Dar aceste reduceri egale ale cererii și ofertei intensifică orice dezechilibru pe piața rămasă. În 2020, acest lucru a stimulat piața vânzătorului de bază. Dacă piața subiacentă ar fi favorabilă cumpărătorilor, vânzările mai rapide și mai puțini mutanți ar crește reducerile de preț și concesiunile.luate împreună, scăderea chiriei și creșterea prețurilor locuințelor ar putea spune două povești, ambele fiind plauzibile. În primul rând, datele sugerează că perspectivele pe termen lung pentru Cererea de locuințe (reflectate în prețurile de achiziție) sunt excelente, chiar dacă cererea pe termen scurt (reflectată în chirii) este ușoară. În al doilea rând, datele sunt în concordanță cu impactul inegal al recesiunii COVID, care a cruțat majoritatea persoanelor cu venituri mari (care cumpără în mare parte case), în timp ce ciocănesc persoanele cu venituri mici (care închiriază în mare parte). datele chiriei sunt, de asemenea, în concordanță cu zborul urban pe termen scurt, dar datele despre prețul locuințelor din zonele urbane contrazic poveștile fără suflare care prezic moartea orașelor. Până când nu vor fi disponibile mai multe date, nu vom înțelege pe deplin amploarea sau durata zborului urban. între timp, pentru guvernele locale atât din zonele urbane, cât și din zonele suburbane, o eră a necunoscutelor necesită un grad mai mare de flexibilitate. Reglementările și prioritățile de cheltuieli sunt stabilite implicit, în majoritatea cazurilor, pentru a sprijini și menține modelele existente. Acest lucru nu este întotdeauna bun—de exemplu, zonarea excluderii perpetuează nedreptățile din trecut—dar cel puțin poate fi susținută. Cu toate acestea, pandemia s-a zguduit și a schimbat multe lucruri, iar o parte din această schimbare se va menține. De exemplu, aproape sigur vor exista mai multe lucrări la distanță și mai puține magazine cu amănuntul în 2022 decât în 2019. politicile locale interacționează cu realitatea economică ca un clichet: zonarea poate preveni construcția, dar nu poate opri abandonul. Lipsa infrastructurii poate limita activitatea economică, dar existența infrastructurii inutile nu generează propria cerere.astfel, localitățile cu reglementări și bugete rigide de dezvoltare vor constata că ratează schimbările pozitive, dar nu le pot evita pe cele negative. Liderii comunității ar trebui să îmbrățișeze, sau cel puțin să tolereze, o eră a schimbărilor inevitabile și să sporească flexibilitatea în ceea ce privește utilizarea terenurilor, politicile de afaceri și de transport.