till skillnad från bostadsfastigheter, som värderas på jämförbar försäljning, värderas kommersiella fastigheter (”CRE”) på ett mått som kallas netto rörelseresultat (”NOI”). Och en av de stora fördelarna med att investera i kommersiella fastigheter är ett koncept som kallas ”Tvingad uppskattning”, vilket är när en fastighetsägare tar proaktiva åtgärder för att maximera mängden netto rörelseresultat eller kassaflöde som en fastighet producerar, vilket ökar dess värde i processen.

för att fullt ut förstå värdetilläggsmetoden för kommersiella fastighetsinvesteringar är det först nödvändigt att förstå hur rörelseresultatet beräknas.

Vad är rörelseresultatet?

Även om de specifika radposterna kan variera beroende på fastighetstyp (flerfamiljshus, kontorsbyggnader, detaljhandel etc.) och tillgångsklass (klass A, klass B etc.) är beräkningen av rörelseresultatet i allmänhet densamma för dem alla. Det är en fastighets inkomst, minus alla kostnader som krävs för att driva den (vilket inkluderar vakansgraden). För att till fullo förstå hur det beräknas, kan det vara bra att se det på samma sätt som det kan visas i en proforma eller bokslut:

genom att fullfölja ändringar i någon eller alla av dessa poster en kommersiell fastighetsägare kan direkt påverka en fastighets rörelseresultat och denna uppfattning är grunden för ”värde-add” investeringsstrategi. översikt över Value Add Approach

i många av våra kommersiella fastighetsförvärv bygger vi vår affärsplan kring ett värdeskapande tillvägagångssätt, vilket innebär att vi medvetet söker Fastigheter med utmärkta lägen och grundläggande, men också en viss nivå av fysisk, operativ eller ekonomisk stress. När vi hittar dessa ”värdeskapande egenskaper” utför vi en betydande mängd due diligence på fastigheten, leasingverksamheten, driftskostnaderna och den lokala fastighetsmarknaden för att bestämma den potentiella avkastningen. Om allt checkar ut försöker vi förvärva dessa Fastigheter med rabatt på deras inneboende värde och sedan tillämpa vår operativa expertis för att ”tillföra värde” under investeringsperioden. taktiskt innebär processen att lägga till värde bara att driva strategier för att antingen öka intäkterna, minska kostnaderna eller båda. Den exakta strategin är unik för fastigheten och dess behov, men den kan ta olika former, inklusive:

  • renoveringar: Om en tillgång inte är egendom underhålls, struktur, arkitektur, hyresgästen bas, och landskapsarkitektur kan försämras och bli föråldrade. På grund av detta kan hyrorna drabbas och falla under marknadsräntorna. I sådana fall kan det vara möjligt att förvärva fastigheten för rabatt och sedan investera lite kapital i de fysiska förbättringar som behövs för att förbättra fastigheten till marknadsstandarder. På så sätt kan hyror höjas, vilket ökar fastighetens inkomst. Så länge driftskostnaderna förblir relativt konsekventa bör nettoeffekten vara en ökning av rörelseresultatet.
  • Insourcing: investerare och företag med hög operativ kompetens kan ”insource” vissa funktioner som utförs av tredjepartsleverantörer och göra detsamma för billigare. Till exempel har vi vårt eget interna fastighetsförvaltningsteam så vi vill insource denna funktion eftersom vi har visat att vi kan göra det bättre och billigare. I en typisk tillgång kan fastighetsförvaltningens kostnadspost kosta upp till 8 – – 10% av bruttointäkterna, vilket innebär en betydande kostnadsbesparing som går direkt mot att öka rörelseresultatet.
  • Marknadsjusteringar: ibland kan en fastighet vara i god form, men ägaren kanske inte har gjort ett mycket bra jobb med att förhandla om hyresavtal och hyresförnyelser. Som ett resultat kan det finnas en väsentlig skillnad mellan en fastighets nuvarande hyror och marknadshyror. I sådana fall kan en ny ägare gå in och proaktivt förhandla om högre räntor när befintliga leasingavtal kommer upp för förnyelse, vilket går direkt mot att öka rörelseresultatet.
  • kostnadshantering: Erfarna investerare vet att det finns allmänna tumregler för varje utgiftslinje och de har möjlighet att upptäcka om en av dem är ute av whack. Om så är fallet kan en ny ägare komma in och utföra en detaljerad granskning av varje utgiftsrad för att avgöra om den kan minskas utan att påverka fastighetens totala Drift. Till exempel, om en marknad har upplevt en ekonomisk sammandragning, kan en ny ägare komma in och utmana fastighetens skattebedömning. Om de lyckas kan fastigheten omvärderas till ett lägre värde, vilket leder till lägre skatter, vilket leder till ökat Rörelseresultat.
  • Hyresgästmix: vissa typer av hyresgäster har kompletterande företag och gillar att vara nära varandra och de är villiga att betala en premie för att göra det. Så en ny ägare kan köpa en fastighet, utvärdera hyresgästbasen och fatta proaktiva beslut för att ändra den i ett försök att uppnå högre hyror. Till exempel gillar vi livsmedelsbutik förankrade köpcentrum och det finns ett antal hyresgäster som gillar att samexistera i samma centrum för att dra nytta av den trafik som genereras av Mataffären. Dessa inkluderar snabbservicerestauranger, fitnessstudior och bankkontor. Med tanke på våra långvariga relationer med många av dessa typer av verksamheter kan vi arbeta med dem för att ersätta gamla hyresgäster med nya hyresgäster och uppnå högre Rörelseresultat i processen. Helst kommer de nya företagen att vara kvalitetshyresgäster på långsiktiga leasingavtal. Långivare och fastighetsinvesterare föredrar detta, så strategin kan leda till högre beläggning, lägre risk och högre avkastning.
  • i verkligheten kan en investerare prova en kombination av alla dessa strategier i ett försök att maximera fastighetens Rörelseresultat. För att förstå hur effektfullt detta kan vara, är ett exempel till hjälp. Value-Add-ett exempel

    Följande tabell illustrerar ett före och efter exempel på att utföra en värdeadderingsstrategi för en förvärvad tillgång. Det bör noteras att dessa förändringar inte sker över natten. I vissa fall kan det ta år av dedikerat fokus och konsekvent utförande för att förverkliga fördelarna.

    i det här exemplet fördubblas fastighetens rörelseresultat genom en kombination av intäktsökningar och kostnadsminskningar. Om man antar en Takhastighet på 7% kunde fastighetsägaren” tvinga ” värdet att öka från $5 000 000 ($350 000 / 7%) till $10 000 000 ($700 000 / 7%) under investeringsperioden. Detta tar inte hänsyn till några ytterligare, marknadsdrivna förändringar, vilket kan driva värdet ännu högre. poängen är detta, ett” värde-add ” – tillvägagångssätt är en beprövad metod för investerare och transaktionssponsorer att utnyttja sin operativa expertis för att driva ett antal olika strategier, som alla är utformade för att öka fastighetens netto rörelseresultat, och detta är dess värde. intresserad av att lära dig mer? First National Realty Partners är en av landets ledande private equity kommersiella fastigheter värdepappersföretag. Med ett avsiktligt fokus på att hitta världsklass, Multi-tenanted tillgångar långt under inneboende värde, använder vi ett värde-add-tillvägagångssätt för att skapa överlägsen långsiktig, riskjusterad avkastning för våra investerare samtidigt som vi skapar starka ekonomiska tillgångar för de samhällen vi investerar i. för att lära dig mer om våra investeringsmöjligheter, kontakta oss på (800) 605-4966 eller [email protected] för mer information.