det första amerikanska epicentret för COVID-19-smitta var vår största, tätaste, mest globala stad, New York. Som New Yorkers sent grep hotet, tusentals tillfälligt lämnat staden för att stanna i fritidshus eller med familjemedlemmar på annat håll. Ända sedan dess har det varit en ihållande tro på att 2020 har sett en utbredd urban exodus. Den tron är dock baserad på djävulskt lite data. Vilka data vi har tyder på att köpare tror att de långsiktiga utsikterna för amerikanska städer förblir starka, oavsett vad som händer just nu. det har alltid varit svårt att hitta bra data om kortsiktiga migrationstrender. År 2020 har migrationsforskare blivit detektiver, med hjälp av papperskorgen, pings för mobiltelefonplatser och USPS adressändringar för att försöka pussla ihop en komplett historia. Men mycket av informationen skiljer inte lätt flyttare från resenärer, och det är vanligtvis bara tillgängligt med flera månaders fördröjning. Ännu värre, pandemin har drastiskt förvärrat vissa vanliga datakällor eftersom personliga intervjuer har begränsats.ett faktum som tydligt framgår av uppgifterna är att Manhattan och San Francisco har upplevt allvarliga befolkningsutflöden. Det är lätt att komma med skäl: trängsel, priser, förekomsten av invånare som äger hus på landet, stängning av tält Kulturella bekvämligheter. Men om vi tittar på nästa nivå av dyra, täta elitstäder—Boston, Washington, Seattle, även de yttre stadsdelarna i New York—är det oklart om det har skett någon betydande befolkningsutflöde. det är lättare att hitta data om hemförsäljning, vilket potentiellt kan berätta för oss var efterfrågan på bostäder stiger och faller. En augustirapport från Zillow gav starka bevis för att stads-och förortsmarknaderna rörde sig i låssteg åtminstone genom början av juli, vilket ytterligare motsäger den rådande tron på stadsflyg. med hjälp av Zillows offentligt tillgängliga data kunde jag hitta liknande mönster till oktober. Noterbart, enfamiljshus priserna verkligen tog fart i augusti. Prisboomen är nationell, och det är obestridligt att det stöds av historiskt låga räntor och en kraftig minskning av antalet hus på marknaden. Jag delade landet i fem regioner som har upplevt koronavirusutbrott vid olika tidpunkter och tittade på accelerationen av bostadspriserna i stads-och förorts Postnummer. (Acceleration motsvarar den aktuella månadens prisförändring jämfört med föregående år minus prisförändring i februari jämfört med föregående år). I Kalifornien och nordost har förortsmarknaderna accelererat något snabbare; i de tre andra regionerna har urbana Postnummer faktiskt varit i spetsen. men det finns en stor koppling mellan hemvärden och hyresmarknader. Zillow använder en annan metod för uthyrning, så de två serierna är inte direkt jämförbara. (Och mina egna beräkningar är oprecisa eftersom jag inte har rätt vikter att fästa vid varje Postnummer). med hyran finns det en tydligare skillnad: förorterna hade en prisnedgång men återhämtade sig, medan städer i de flesta regioner ännu inte har upplevt återhämtningen. Skillnaden är ganska stor i Kalifornien och nordost. Och de vanliga misstänkta sticker ut. Av de 25 Postnummer med de största retardationerna i hyran är 14 på Manhattan, 4 i San Francisco och 2 vardera i Brooklyn, Boston och Seattle.

i en New York Times artikel förra veckan förklarade ekonomen ISSI Romem varför snabbare försäljning och färre personer som säljer ett hem för att köpa en annan bidrar till en frenetisk bostadsmarknad. Vid första anblicken skulle man tro att det här är neutrala förändringar: en familj som säljer ett hem och köper ett annat bidrar lika till utbud och efterfrågan. Och varje färdig försäljning minskar utbud och efterfrågan lika. Men dessa lika minskningar av utbud och efterfrågan intensifierar all obalans på den återstående marknaden. Under 2020 har det ökat den underliggande säljarens marknad. Om den underliggande marknaden var gynnsam för köpare skulle snabbare försäljning och färre flyttare öka prissänkningarna och koncessionerna. sammantaget kan fallande hyra och stigande bostadspriser berätta två historier, vilka båda är troliga. För det första tyder uppgifterna på att de långsiktiga utsikterna för bostadsefterfrågan (återspeglas i inköpspriser) är utmärkta trots att den kortsiktiga efterfrågan (återspeglas i hyror) är mjuk. För det andra överensstämmer uppgifterna med den ojämlika effekten av COVID-lågkonjunkturen, som har sparat de flesta höginkomsttagare (som mest köper hem) medan de hamrar låginkomsttagare (som mest hyr). hyresuppgifterna överensstämmer också med kortvarig stadsflyg, men hemprisdata från stadsområden motsäger de andfådda berättelserna som förutsäger städernas död. Tills mer data finns tillgängliga kommer vi inte helt att förstå omfattningen eller varaktigheten av stadsflyget. för lokala myndigheter i både stads-och förortsområden kräver en era av okända en högre grad av flexibilitet. Förordningar och utgiftsprioriteringar fastställs implicit, i de flesta fall, för att stödja och behålla befintliga mönster. Det är inte alltid bra—till exempel, uteslutande zonering fortsätter tidigare orättvisor—men åtminstone kan det upprätthållas. Pandemin har dock skakat upp och förändrat många saker, och en del av den förändringen kommer att hålla fast. Till exempel kommer det nästan säkert att finnas mer avlägset arbete och färre butiker 2022 än det var 2019. lokal politik interagerar med ekonomisk verklighet som en spärr: zonering kan förhindra konstruktion, men det kan inte stoppa övergivandet. Bristen på infrastruktur kan begränsa den ekonomiska aktiviteten, men förekomsten av onödig Infrastruktur genererar inte sin egen efterfrågan. således kommer orter med styva utvecklingsregler och budgetar att upptäcka att de missar de positiva förändringarna men inte kan undvika de negativa. Samhällsledare bör omfamna, eller åtminstone tolerera, en era av oundvikliga förändringar och öka flexibiliteten i deras markanvändning, affärs-och transportpolitik.